房地产周刊:销量下行调控不减,险资年末密集举牌

上周(2016/11/22-2016/11/28)周均成交同比下降13%,11月楼市销售下滑几成定局,较10月同比数据下滑幅度明显,调控效应显著,苏州、杭州、惠州等热门二线城市环比降幅明显。但楼市成交价格尚处高位,促使政府调控政策持续加码:上周二线城市福州再度升级限贷政策,而房企资金端也全面收紧,体现近期政府调控思路,预计中短期楼市销售下滑趋势不变。但值得注意的是,上周地产股走势与基本面出现明显背离,主要由于年末安邦、恒大、阳光等各大保险系资金密集举牌权重股所致,而地产股作为险资偏好明显的板块,获得资金驱动效应明显。我们认为按照目前成交下滑速率和高基数来判断,未来同比降幅超预期的概率不小,估值下行风险积聚,而从与险资博弈的角度来看,目前同样不适合激进的右侧交易策略,因我们维持板块中立评级,但建议积极关注上海国改题材。主要推荐:1)资源型龙头房企:招商蛇口、绿地控股、华侨城、金融街等;2)定增价倒挂:上实发展、荣盛发展、新湖中宝等;3)优质转型:嘉宝集团、华业资本、广宇集团、天保基建等。

支撑评级的要点

板块行情:上周SW房地产指数上涨2.69%,沪深300指数上涨3.04%,相对收益为-0.35%,板块表现弱于大市,在28个板块排名中排第6位。

个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:华鑫股份、绵世股份、东方银星、金地集团、首开股份。

公司动态:华鑫股份通过资产置换及非公开发行收购华鑫证券92%股权;广州粤泰减持粤泰股份总股本的1.91%;省城投集团以现金方式认购不低于云南城投非公开发行总股数的38%;嘉华东方控股(集团)有限公司要约收购万通地产股票;华发股份非公开发行限售股246,40万股上市流通;保利地产拟发起设立保利利民基金;财信发展拟在重庆市大足区成立两家全资子公司;实达集团拟转让北京中投视讯文化传媒股权;中关村参股子公司获准新三板挂牌,持股比例4.50%;深大通拟合作共同发起设立并购基金;华夏幸福拟与全资子公司签订《股权回购协议》;实达集团拟转让北京中投视讯3.0405%股权;大连友谊公司拟相关联法人转让资产;皇庭国际下属全资公司拟投资成都项目。

政策新闻:住建部公布30家中介“黑名单”,要求保持严查高压态势;北京住建委拟要求自持住宅年限与土地出让年限一致;深圳计划在“十三五”完成各类更新用地30平方公里;福州再出调控新政二套房公积金贷款首付不低于50%;石家庄实施房价新政,商品房销许价格须报发改委审核;天津对市场预期较高的地块可设定土地价格合理上限。

行业数据:上周40个重点城市新房合计成交574万平米,环比下降2.3%;11月截至上周累计日均成交84万平米,环比10上月下降12.7%,较去年11月下降13.3%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:8.7%、-11%、5.3%,北上广深环比变化分别为:-15%、13.1%、28.4%、23.2%。

14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为4.7个月,环比上升0.39个月。前周100个重点城市土地合计成交规划建筑面积1,957万平米,环比下降18%;年初至今累计成交8.26亿平米,同比下降5.2%。