供给侧改革系列报告(三):房地产供给侧改革在于去杠杆

背景:

房地产和中国经济捆绑甚密,本质上房价是一种货币现象,目前因货币过度投放造成房价泡沫过大,一、二线城市和三、四线城市的结构性不平衡现象严重,并造成了严重的负面效果。房地产泡沫是一种结构性矛盾和货币问题共同的结果。房地产亟需进行供给侧的改革,关键从政府供地和货币杠杆入手。

要点:

房地产增长过热, 居民购房杠杆率较高,房企杠杆过高。

本质上,房地产泡沫是一种结构性矛盾和货币问题共同的结果。房地产投资回报率到达阶段性顶峰,未来交易价差获利机会较小。

房地产改革主要从去库存和去杠杆两方面入手,而去杠杆推进较为明显,其中收缩房贷的效果较好。

房地产价格与M2有较强相关性,一线城市最强,二线其次,三线城市和M2几乎无关。因此宽松货币只能抬高一线城市房而无益于三线城市去库存。

因依托房地产拉动的行业短期内较难出清,产能释放流入的领域主要是基建。近年来基建增速较快,拉动上游钢铁、水泥、建材等行业软着陆。

汇率和资产价格泡沫长期无相关性,短期通过境内外流动释放,最好的结果是房价和人民币均缓慢贬值,并通过资本管制控制节奏。

房地产企业三季报显示:营收增长,债务结构优化;杠杆仍率偏高,但短期偿债能力增加。未来行业结构分化加大,大型房企优势扩大。

短期房地产市场平稳,长期去泡沫取决于政府决心。

未来货币收紧是最大的风险,杠杆越高的资产影响越大。

投资建议:前期涨幅较小且目前不限购的城市的房产依然有潜力;

基建;因去杠杆而使资金向估值较低的资产流入,如股市;未来避险需求的黄金。