房地产2017年度策略报告:房地产开发遇瓶颈,地产后市场待崛起

行业大趋势为稳增长、去库存。2015年以来,房地产政策继续着重从供需两端利用宽松政策改善行业运行的环境,房地产行业政策分别从供给侧和需求侧双向发力,尤其是需求侧力度之大前所未有。随着去库存政策的大力刺激,今年春节后一线及一些重点二线楼市出现火爆的抢购潮,随之而来的是政府马不停蹄的出台了各种调控政策,22城限购限贷政策出台,稳定市场,给楼市带来降温。明年,稳增长、去库存的大趋势不会改变。

多因素推动房地产后市场发展。2015年,房地产开发企业销售利润率仅为10%,房地产开发行业销售利润率正回归至各行业平均水平。房企将从传统的开发商向综合运营商转变,重点布局租赁服务和物业服务市场,房屋持有型收入和售后增值型收入将是房企突破开发瓶颈的重点。此外,规模高达2.53亿的外来人口助长租赁需求,“十二五”期间,我国流动人口平均增长约800万人。其次,北上广深等一线城市人口聚集、房价高昂、限购政策频频出台,“买改租”之风已经盛行。再者,90%的住房自有率与大城市中晚婚晚育趋势的日渐凸显,侧面说明租赁市场未来发展空间正有待挖掘。在政策的推波助澜下,“购租并举”将是大势所趋。

租赁服务将升级,长租公寓成契机。一方面,居民消费观念正在改变,2014年,租赁市场总人口达1亿以上,年租金突破一万亿,租赁服务市场发展有潜力。另一方面,在租房人群中,77%的人年龄处于30岁以下,他们所强调的生活质量、个性化和社交化的需求将进一步引发租赁服务市场的升级。长租公寓,作为弥补市场空白的切入点,必将群雄逐鹿,风起云涌。

供需双增,助力物业服务快速发展。就需求而言,城镇居民人均收入不断增加,2015年上升至1.88万,较2007年提高2倍有余,消费潜力正待释放,高质量物业服务有市场。就供给而言,存量房市场规模大,为物业服务的发展提供广阔的空间。

风险提示:政策变化或对行业整体发展趋势造成影响。