宏观点评:调控持续发酵,楼市退烧明显

事件:中国指数研究院发布数据显示:10月百城新建住宅平均价格为12825元/平方米,环比上涨1.65%,涨幅较上个月缩窄1.18个百分点;同比上涨18.21%,涨幅比上月扩大1.57个百分点。10月环比涨跌城市个数变动较大。环比上涨的城市有79个,较上月减少2个。

观点:此轮楼市“因城施策”效果显著,一、二线热点城市过快上涨势头暂缓,房价走势趋稳;部分二线城市和三线城市受房价低基数和调控预期收紧影响,出现成交量短期集中释放,但整体来看,三、四线城市库存仍然较高,需求短期内爆发的可能性较小。我们预计本轮调控不会引发四季度一、二线核心城市房价大幅回调,三、四线城市房价上涨幅度有限,核心城市房价涨幅逐步趋稳的态势将持续至明年1季度末。

点评:

调控政策效果显现,房价涨势小幅放缓:10月百城房价环比数据显示,一线和部分热点二线城市房价过快上涨势头得到明显遏制,房价走势趋稳。“十一”出台调控政策的22个城市,二线热点城市涨幅变动涨幅下跌最为明显:9月环比涨幅居首的郑州10月房价环比1.55%,较上月下降5.37个百分点,下降幅度最大;无锡、昆山、珠海、合肥房价涨幅收窄幅度位居二至五位,楼市调控政策在前期涨幅较大的城市中效果显著。主因此次调控加码抑制热点城市投机性需求,环比快速上涨趋势得到缓解。

低基数和政策收紧预期推升部分城市房价上行:22个调控城市中,有四个城市10月新建住宅价格环比涨幅有所扩大,其中苏州和武汉由于前期政策调控力度较大,苏州在前期已经出现价格回落,本月涨幅扩大属于消费旺季下的正常回调。武汉虽然新建住宅价格回落,但本月主城区二手房价格涨幅收窄2.65个百分点。南昌和南宁政策调整幅度不大,加之前期房价基数相对较低,政策出台后反而引发了购买力集中释放,10月商品房环比成交量上升明显,分别上升33.62%和48.82%,价格环比上升3.68%和3.02%,但成交量短期集中释放,透支了房价上行动力,预计四季度调控效果将逐步显现,房价涨幅将有回落。

一、二线城市调控将持续发酵,三四线城市去库存仍是主基调:本轮调控以“限购、限贷”,抑制投机性需求为主。从供给端来看,10月100大中城市供土地供给已有所增加。从需求端来看,调控前热点城市供需比持续走低,10月十大城市商品房存销比仅为6.43,仍处于历史低位,调控后虽然成交量整体有所下滑,但考虑到成交量对房价的传导周期以及前期积累的购买需求,预计本轮调控不会引发四季度一、二线核心城市房价大幅回调,核心城市房价涨幅逐步收窄企稳的态势将持续至明年1季度末;三线城市十一后虽然出现短期成交上升,但去库存仍是三、四线城市主基调,房价涨幅短期内仍将维持低位。展望未来,政策调控效应将持续发力,市场供需两端将稳步回归理性,明年或将有所回调。

风险提示:密集调控政策下销售明显回落或将带动房地产投资下行。