房地产行业:小周期降温期的机会研究

本文以《地产A股小周期理论框架》为框架,较为深入的回顾了过去三轮地产小周期调控及降温阶段的重大事件及板块的相应表现(基本面及市场面),内容主要有--

以时间轴为序、梳理了各小周期降温阶段的行业重大事件 以翔实数据对行业的基本面及市场面进行分析 整理了三次小周期降温阶段中表现强于指数的个股并作分析 结论整理

①小周期降温的标志是投资新开工阶段性见顶回落,并随后会辅之以“房价领涨城市销量开始萎缩”的信号,由于传统地产股在繁荣阶段已提前反映了降温预期,而地产又是支柱产业,产业链很长,其越降温:一方面,对宏观经济的负面压制越大,其他行业的股票调整的压力越大,另一方面,地产行业“政策”及“政策预期”改善的可能性就越大,所以在这一阶段反而难以跑输大盘,不排除有相对收益,但由于降温有个过程,受制于基本面调整的时间、幅度的不确定性,亦难有大行情;

②2008年地产调控期间,内外因叠加,股票下跌的程度较为“惨烈”,房地产指数跌幅深达69%,总体来看,此轮下跌中,表现较好的股票为“壳”类公司:例如嘉凯城,原名ST亚华,于2006年停牌类了28个月后复牌,于2008年5月复牌股价上涨了28%后再次停牌,2009年4月再复牌从3.47元升至16.44元。其他如ST实达(现“实达集团”)、ST成功(现“荣安地产”)等均为被重组的“壳”类公司;

③2010.6-2011.10年小周期降温阶段,跑赢个股中仍以壳及彻底转型类公司为主:如ST圣方(现“新华联”)、ST国祥(现“华夏幸福”)等;另外,传统地产股中“高周转爆业绩”类的公司表现亦不错.在调控的环境下,XX集团的销售骤降、保利继续高周转,不同的经营表现带来不同的股价表现:保利地产在小周期降温期间仍有23%的涨幅,而XX集团下跌19%;

④2014年一季度小周期降温阶段相较前两轮显得“温和”许多,因此股票的表现也更“百花齐放”些--京津冀概念较为活跃:华夏幸福、万通地产、华远地产、大龙地产、京投发展等;壳(小市值、重组或被重组)仍然是主线:金丰投资(现“绿地控股”)、海博股份(现“光明地产”)、湖北金环(现“京汉股份”)、国兴地产(现“财信发展”)等;彻底转型股:如运盛医疗、莱茵体育、新华联等。

⑤三轮小周期降温来看,“壳”类公司(小市值、有重组或被重组的预期)是不变的主线,在降温程度相对温和的环境下,彻底转型的品种及高周转爆业绩的传统房企也有一定的机会,资源型的企业看来并不占优。在我们统计的三轮小周期中,均跑赢指数的个股有新华联、哈高科及凤凰股份。