房地产行业2016年11月研究月报:销量尚待观察、土地成交下滑

市场回顾

10月上证综指收于3100点,上涨3.2%,成交额3.1万亿,环比减少2.5%;申万房地产指数下跌0.4%,成交额3672亿,环比减少18.5%。

横向比较来看,地产板块弱于大市。板块个股中海德股份、信达地产、城投控股和中航地产等个股涨幅超过20%,中房地产、天宸股份、廊坊发展和中体产业等个股涨幅超过15%;与此同时,新城控股和中国国贸跌幅超过10%。地产蓝筹股10月表现较为平庸,其中招商蛇口、荣盛发展涨幅超过4%,好于板块平均水平,而陆家嘴、保利地产、万科A跌幅超过3%,华发股份跌幅超过9%。

行业跟踪

土地供应方面,全国重点城市住宅用地供应量有少量下降。10月我们跟踪的30重点城市(4个一线城市,26个二线城市)供应住宅类用地合计130宗,供应面积716万方,对应规划建面为1853万方(环比减少26.0%、同比减少16.6%),平均起拍楼面价5580元每平米。

土地成交方面,10月30重点城市住宅类用地成交123宗,成交面积523万方,对应规划建面为1142万方(环比减少50.5%、同比减少46.9%),成交总价533亿(环比减少70.4%、同比增加46.0%),平均成交楼面价4664元每平米,住宅类用地成交溢价率为84.0%。

房屋销量有所下跌:10月32样本城市新房销量环比减少8%、同比增长12%、累计同比增长29%,其中二线城市环比增长3%,中西部环比增长27%,表现相对较强;同比来看,二线城市增长23%、珠三角增长8%,增速相对领先。10月26样本城市二手房成交量环比减少27%、同比增长23%,累计同比增长43%。

去化周期略有下降:我们跟踪的15样本城市平均去化周期从9月的10.0个月下降到10月的9.5个月,其中上海、南京、合肥在3个月以内,温州在15个月以上。

投资建议

从房地产板块企业三季报来看,净利润增速继续增长,毛利率下滑幅度显著减缓,开发商持有现金流充裕,股权投资增多。十一调控政策出台后对市场预期有一定消极影响,严控杠杆导致土地市场成交清淡。销量数据受到干预较为严重,不能反映市场真实情况,我们预计短期基本面(销量和价格)可能还会走弱,市场需要时间休养生息,但对于拿地我们认为是去杠杆后的正常反应,后续会有明显的见底回升过程,对全国行业数据我们依然不悲观,维持高位盘整的判断。

考虑到目前地产板块的上涨主因是资源整合而非基本面,因此政策压制对板块的影响是有限的,标的方面我们推荐泰禾集团(从四季度开始基本面向好、流动性也开始改善)、中航地产(置出地产业务,全力转型物业资产管理,估值待提升)和世联行(布局非周期性的资产服务和资产管理,金融业务增速即将探底回升)。

风险提示

销售、新开工和投资表现低于预期。