保利地产:营收高增长,成交表现佳

投资要点

事项: 公司公布2016年三季报,前三季度实现营收871.4亿元,同比增长37.5%;归属上市公司股东净利润71.1亿元,同比增长9.9%;实现EPS0.64元,符合预期。

平安观点:

高营收增速,高销售回笼率。前三季度公司实现营收871.41亿元,同比增长37.5%;归属上市公司股东净利润71.1亿元,同比增长9.9%;毛利率30.1%,维持在过去三年平均水平。受市场持续回暖和宽货币环境的影响,公司销售回笼大幅增加,期内实现销售回笼1496.5亿元,回笼率达95.0%。公司管控能力依旧突出,三费占比6.4%;期末预收款较年初上涨32.9%至1761.7亿,奠定未来业绩增长基础。

成交受益楼市回升,签约额已超2015年全年。作为布局全国的行业龙头,公司充分受益于本轮基本面复苏。前三季度累计实现签约金额1575.1亿元、签约面积1179.9万平米,同比分别增长43.5%和37.6%,签约金额已超过2015年全年。公司坚持等量拓展的稳健投资策略,报告期内公司新拓展项目55个,新增容积率面积1148万平方米,总获取成本698亿元,分别占销售面积和销售金额的97.3%和44.3%,其中一二线城市拓展面积和金额分别占比81.5%和95.5%。

土地储备聚焦核心一二线,新开工稳步增长。公司拓展重心仍集中在一线和部分核心的二线城市,截至报告期末,公司房地产项目覆盖国内外65个城市,共有在建拟建项目305个,总占地面积4991万平米,总建筑面积14214万平米,可售容积率面积10422万平,待开发面积5813万平米,其中一二线城市占比超过73.4%,为持续发展奠定基础。前三季度公司新开工面积1278万平米,竣工面积970万平米,在建面积4907万平米,同比分别增长19.6%、34.0%和4.8%。

央企整合受益标的,地产金融业务持续加强。随着央企整合序幕拉开,具备优势资源的央企平台有望快速做大做强,公司也有望借助集团平台优势获取优质资源,完成外延式扩张。公司实际控制人保利集团与中航工业探讨收购其房地产开发业务,并于2016年9月12日签署《中航工业集团公司与中国保利集团公司之房地产业务整合框架协议书》,拟按照协议转让方式收购中航地产及其下属企业持有的10家房地产项目公司股权及1个房地产项目在建工程,标的资产的预估值合计23.2亿元。期内公司把握粤港两地金融合作机遇,与粤财控股等6家发起人拟共同发起设立粤港证券,分享证券业务快速发展带来的红利,完成5亿元股权投资,持有粤高速4.84%的股份,不断巩固加强公司地产金融业务。

财务状况优化,负债率持续下行。期末在手现金491.4亿,为一年内到期负债总和(116.8亿)的420.9%,短期偿债压力较小。期末净负债率46.9%,剔除预收款后的资产负债率为34.4%,较期初分别下滑38.2个和8.8个百分点。期末有息负债总额为1013.4亿元,比年初减少187.6亿元,负债结构进一步优化。

维持“推荐”评级。预计公司2016-2017年EPS分别为1.2元和1.38元,当前股价对应PE分别为7.7倍和6.6倍。公司多元化融资改善负债结构,良好内控维持较好盈利能力,充分受益央企改革,作为龙头房企中估值最便宜的高股息率标的,维持“推荐”评级。

风险提示:销量及业绩不及预期风险。