招商蛇口:前海整备原则落地,年底前权益有望确权

“招商局集团与深圳规土委、前海管理局签署前海湾物流园土地整备框架协议”明确了关系公司在前海土地权益问题,符合市场预期。整备范围2.9平方公里(总规划建面约505万方,其中涉及上市公司的土地约为1.85平方公里),以2015年1月1日为基准,原规划条件下土地价值以政府委托评估的结果与招商局集团委托评估的结果经算术平均后确定,该价值由招商局集团享有:新规划下土地增值收益在扣除政策性刚性支出后,按照前海管理局60%、招商局集团40%的比例进行分享。

集团与政府达成共识后,前海土地整备将提速,有助于加快推进前海蛇口自贸区的土地价值释放。公司目前最为优势的开发资源就是蛇口片区、太子湾片区和前海片区536万方土地使用权,尤其是前海片区243万方土地的连片开发,在前海自贸区和深港合作区打造深圳新的经济中心规划下,价值愈发凸显。然而由于历史和规划问题,土地用途规划改变和大幅增值后与政府的利益分成等问题尚未解决,制约着开发进度。此前,公司以25.3亿元转让前海湾置业100%股权予港口发展、5.5亿元确认蛇口集装箱码头一期土地使用权予关联方蛇口集装箱码头。从时间进度来看,前海土地确权和洋规,公司一直都在朝最快的时间去努力:

1)创新性地搭建“小政府+大企业”的企业化管理、市场化运作平台。6月18日,招商局集团与前海管理局签署协议,拟组建合资公司共同开发前海自贸区2.9km2土地(招商局原3.9km2中扣除现状保留用地)前海开发投资控股有限公司与招商蛇口控股的平台公司,分别代表深圳市和招商局集团共同组建合资公司,由招商局财务并表。

2)7月公司与关联方安通捷码头、招商局物流设立合资公司一深圳市招商前海投资控股有限公司(招商蛇口、安通捷码头、招商局物流各占82.5%、14%和3.5%)。

3)9月14日公告,控股子公司招商前海实业与深圳市前海投资控股共同投资设立合资公司“深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司”注册资本10亿,股权各50%。

合资公司设总经理一人,副总经理若干,总经理由招商前海实业提名。董事会由七名董事组成,其中招商前海实业提名四名董事候选人。

4)10月26日晚公告招商局集团与深圳规土委、前海管理局签署前海湾物流园土地整备框架,明确了整备范围、整备面积、整备思路、整备原则,协议备方在土地价值评估差异处理、土地增值收益分享等问题上达成共识。

重申看好公司“港区城”独特的盈利模式前景和估值提升的逻辑,关注央企改革、区域园区发展以及城市更新等可能带来的持续红利,发展模式可持续、资源储备稀缺,并能够通过区域园区拓展不断增加获取新的资源,提升公司核心竞争力与行业影响力。未来多方战略资源优势支撑公司短中长期业绩释放和资产价值的提升。前海土地确权有望成为公司估值提升最大的催化因素,RNAV33元/股,坚定价值投资,再次“强烈推荐”。16-18EPSl.09/1.31/1.50元,PE15/12/11倍。

风险提示:自贸区建设进度不及预期;房地产市场波动风险。