房地产行业9月报:投资企稳,销售回升,迎接十月调控新政

2016年1-9月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长6.8%和5.8%,投资连续2月回升,单月新开工意外下滑较多主要系同比异常高基数的原因,但9月购地和库存去化指标均显示目前投资企稳回升迹象明显;1-9月销售面积和金额同比分别增长27%和41%,单月销售再次回升至仅次于4月高点水平,从高频数据来看,楼市热情已蔓延至于三线城市,但随着十月假日多地调控政策出台,需求周期性透支叠加预期转向,预计后续成交量承压。由于目前地产板块仍以开发类企业为主,估值将承压于未来销量高位下滑的预期,我们维持板块中立的评级,建议积极关注结构性机会,以及显著受益于上游投资企稳的品种。我们主要推荐:1)资源类龙头房企:招商蛇口、绿地控股、华侨城、金融街;2)优质转型股:嘉宝集团、广宇集团、中洲控股、迪马股份、天保基建、华业资本等。

支撑评级的要点

1-9月,全国房地产开发投资额同比增长5.8%,较1-8月扩大0.3个百分点;商品房新开工面积同比上升6.8%,较1-8月回落5.4个百分点;施工面积同比上升3.2%,增速较1-8月回落1.4个百分点;土地购置面积同比下降6.1%。9月单月投资增速为7.8%,较上月继续扩大;新开工单月增速大幅下滑19.4%,主要由于去年9月异常高基数的原因,而单月土地购置面积增速大幅回升至12.5%,待售面积同比回落至4.7%,因此整体投资增速在下游去化率不断改善的背景下,新开工的回落不改投资企稳回升的趋势。

1-9月的商品房销售面积为10.52亿平方米,同比上升26.9%,较上月扩大1.4个百分点;销售额为80,208亿元,同比上升41.3%,较上月扩大2.7个百分点;销售均价为7,625元/平米,同比上升11.4%,较上月扩大0.9个百分点。9月单月销售面积和销售额增速分别大幅回升至34%和56%,仅次于4月的高点,显示楼市热情已全线蔓延至于三线城市,未来随着多城调控政策的落地,需求周期性透支叠加预期转向,预计后续成交量下滑或是大概率事件。

1-9月,房地产开发企业合计资金来源为10,4711亿元,同比上升15.5%,较1-8月扩大0.7个百分点。1-9月预收款和按揭贷款分别同比增长31.5%和51.4%,单月增速分别回升至44%和45.8%,销售回款继续大幅增长,两者合计占比资金来源已达到45%的近年高点,而贷款使用率继续低位徘徊。

政策与新闻方面,北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、郑州、苏州、无锡、成都、福州、佛山、珠海、厦门、东莞、武汉、合肥、济南、南昌等多地推出楼市新政,遏制房价过快上涨,打压资产泡沫。国务院规定大中城市不得采取购买房屋方式设置落户限制;五部委提出允许进城落户者自愿有偿退出或转让宅基地;住建部、国土资源部将停车场用地供应纳入国有建设用地供应计划;上海将从10月8日起全面实施不动产统一登记制度;上海银监会规定开发商用于拍地交易的银行资金将受监管。