2016年10月房地产行业研究月报:月度数据量价齐升、调控政策密集来袭

市场回顾

9月上证综指收于3005点,下跌2.6%,成交额3.1万亿,环比减少29.4%;申万房地产指数下跌0.3%,成交额4506亿,环比减少44.3%。

横向比较来看,地产板块强于大市。板块个股中金科股份和大连友谊涨幅超过20%,天宸股份、哈高科、阳光股份、浙江东日和中南建设涨幅超过15%,深振业A、匹凸匹、海航创新、绿景控股、实达集团、运盛医疗和卧龙地产涨幅超过10%。地产蓝筹股9月表现有所分化,其中华发股份涨幅超过7%,好于板块平均水平,而荣盛发展、保利地产、华侨城A和招商蛇口跌幅小于3%,绿地控股和陆家嘴跌幅超过4%。

行业跟踪

土地供应方面,全国重点城市住宅用地供应量有少量下降。9月我们跟踪的30重点城市(4个一线城市,26个二线城市)供应住宅类用地合计173宗,供应面积815万方,对应规划建面为1861万方(环比减少26.0%、同比减少30.2%),平均起拍楼面价3952元每平米。v土地成交方面,9月30重点城市住宅类用地成交124宗,成交面积652万方,对应规划建面为1656万方,成交总价1363亿,平均成交楼面价8229元每平米,住宅类用地成交溢价率为92.2%。

销量平稳上行:9月32样本城市新房销量环比增长2%、同比增长27%、累计同比增长30%,其中三线城市环比增长17%,珠三角环比增长14%,表现相对较强。同比来看,三线增长37%、长三角增长34%,增速相对领先。9月26样本城市二手房成交量环比增长13%、同比增长48%,累计同比增长45%。v去化周期保持稳定:我们跟踪的15样本城市平均去化周期从8月的10.6个月增加到9月的11.0个月,其中上海、南京、合肥在3个月以内,温州、福州等在15个月以上。

百城房价继续上涨:从百城价格指数来看,9月样本城市平均价为11303元每平米,环比增长1.9%(前值为0.6%),同比增长7.4%(前值为5.3%)。环比来看,杭州、廊坊、郑州、昆山、常州、无锡、珠海和芜湖涨幅超过5.0%,而上海、深圳、天津、南京、武汉、廊坊、昆山、东莞、无锡、厦门、合肥、珠海、苏州、中山、惠州和佛山同比涨幅超过20%。

重点城市调控政策频出:国庆前后共有22城市(包括苏州下辖县级市昆山市)出台房地产调控政策,其中有些城市持续追加调控力度。22城市中,执行限购的城市共计20个(佛山和惠州强化了对销售行为的监管),其中重启限购或限购升级的城市有17个。

投资建议

目前板块涨跌的核心逻辑是资源整合背景下增量资金的进出,考虑到调控政策的影响仍需时日,我们认为地产基本面立即反转的可能性较小。地产板块连续两月跑赢大盘,万科估值正处于高位,恒大借壳深深房也对增量资金有所削弱。我们推荐南国置业(国改窗口临近)、世荣兆业(市值折让NAV显著)、深振业(深圳国改重要平台)和上海临港(园区土地增值空间大)。

风险提示

销售、新开工和投资表现低于预期。