2016年10月宏观经济政策点评:房市调控新特点,经济和资金何去何从

投资要点

楼市调控政策新特点

国庆期间,北京、广州、深圳等近20多个热点城市先后出台楼市降温政策,主要从限购和限贷两个方面进行调控。对比2010年至2011年的房市紧缩政策,本轮房市调控存在以下两个特点:

1、采取“因城施策”的差异化调控,并非整体性的房市紧缩。在2010年的房市紧缩中,国务院先后公布了“国十一条”和“新国十条”,2011年又出台“新国八条”,对全国房地产进行调控。而在本次房市调控中,采取的是“因城施政”的策略,即各个城市根据自身的房地产特点实施差别化的调控政策。

2、不存在宏观政策的整体收紧。在2010年的房市调控中,除了采取针对性的房地产紧缩政策,还实施了上调存款准备金率和基准利率的宏观紧缩(2010年至2011年先后五次加息,11次上调存款准备金率)因为当时经济存在一定过热,通胀走高。如今中国经济处于长期波动下行当中,通胀保持低位运行,所以并不存在整体宏观经济政策收紧的可能。

对房地产和宏观经济的影响

实施调控的热点城市四季度的销售增速就会明显下滑,大约明年初应该能看到全国房价增速的普遍回落。从过去房市销售的规律看,三四线城市往往是跟随一二线城市,在失去了领头羊的带领后,三四线城市恐怕很难走出独立的行情,更有可能是跟随一二线城市一同下滑。

房市是宏观经济的支柱产业,楼市的降温会对经济产生一定的负面冲击。因此,在目前稳增长的压力仍然非常大的背景下,对房地产实施狠命的打压,恐使得经济本身也难以承受。所以我们认为,未来房市的降温对整个经济的负面影响会相对温和。预计明年上半年,GDP增速会小幅下降至6.5%。

或带来股市跷跷板效应

2012年以来,股市与房市形成了较为明显的跷跷板效应,就是流动性大致平稳时,资金“脱实向虚”的必然结果。2012年至2013年,房市走强,对应股市在底部徘徊;2014年至2015年上半年,房市低迷却伴随了股市的大牛市;2015年下半年以来,房市重新走强,而股市从高点大幅回落。

过去几年大规模的货币宽松已经不在,信贷增速一直保持10%左右的平稳增长。在流动性大致平稳的情况下,资金的流动会产生明显的此消彼长的关系。而股市和房市无疑是吸纳中国大量流动性的两个蓄水池,流向房市的资金减少则会变相增加股市的资金流入。如果未来楼市趋于冷淡,那么股市反而容易受到资金的追捧,有望走出一波资金转移行情。