房地产周刊:国庆调控密集出台,地产链估值承压

国庆长假期间各地密集发布了楼市限购限贷调控政策。从区域来看,出台限购的20个城市均为此轮房价涨幅较高的一二线城市,三四线和非热点二线城市仍将保持去库存的基调,体现“因城施策”即“一线城市要控,二线城市要稳,三四线城市要活”的精神。从内容来看,大部分二线城市恢复限购主要针对非户籍人士的投资性需求,而限贷政策则基本恢复至2015年政策松绑前的首付比例,政策导向仍以平抑房价、控制风险为主,而非全面打压。

回顾2010-2013年的限购周期和2014-2016年松绑周期,行政调控对短期楼市成交量的影响较大,但行业中期量价走势仍由市场自身供求关系和货币政策决定。如2010年4月国十条颁布前,成交同比涨幅已在2009年底见顶,而后续出台的限购政策则配合当时央行连续5次加息,市场才进入2年的调整期。对于未来走势判断,从成交量来看,全国房地产销量同比涨幅已于今年4月见顶,而此次限购政策密集出台将通过行政调控和预期管理的方式,进一步挤出投资性需求和部分改善性需求,因此未来成交量高位下滑趋势的确定性较大。从价格走势来看,目前热点城市库存去化月数持续低位,宏观流动性宽松格局不变,资产荒的背景下,一二线城市价格硬着陆的风险较小;而三四线城市虽未出台限购,但市场预期转向将不利于去库存的进行,价格下行压力相对较大。由于目前地产板块仍以开发类企业为主导,行业估值将显著受制于成交量的下滑,即使出现超预期的惯性景气也将触发更严厉的调控出台,我们将板块评级由增持下调为持有,建议更多关注结构性机会。

支撑评级的要点。

板块行情:上周SW房地产指数上涨0.66%,沪深300指数下跌0.68%,相对收益为1.35%,板块表现强于大市,在28个板块排名中排第3位。

个股表现方面,SW房地产板块涨跌幅排名前5位的房地产个股分别为:中南建设、浙江东日、匹凸匹、运盛实业、卧龙地产。

公司动态:华夏幸福取得ppp成交通知书,与多城市政府签署合作备忘录;中航地产拟向保利地产转让多家项目公司;深深房A以发行A股股份方式购买恒大地产100%股权;阳光城第二期员工持股计划完成增持3.23%;五牛基金完成增持匹凸匹5.00%;财信发展北京融达减持6.1987%;中茵股份董事增持0.0086%;宜华健康员工持股计划完成购买总股本的2.37%;格力地产首期员工持股计划完成增持0.115%;蓝光发展拟非公开发行债券80亿元;东方银星终止筹划重大事项;天健集团拟收购粤通公司100%股权;蓝润资产受让九川集团所持运盛医疗股份。

政策新闻:北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、郑州、苏州、无锡、成都、福州、佛山、珠海、厦门、东莞等多地推出楼市限购限贷新政,遏制房价过快上涨,打压资产泡沫;国土部规定全国将停止别墅类供地,联排低密度项目审批将受控;上海将从10月8日起全面实施不动产统一登记制度;

行业数据:9月最后一周40个重点城市新房合计成交1268万平米,环比上升25.4%;9月日均成交130万平米,环比8上月上升11.6%,较去年9月上升37.1%。其中,一、二、三线城市上周成交面积分别环比变化:26.7%、21%、34.9%,北上广深环比变化分别为:26.8%、12.7%、59.8%、-18.9%。14个重点城市住宅3个月移动平均去化月数为4.6个月,环比下降0.12个月。