明牌珠宝趁热跨界房产电商 苏州好屋财务数据“两张皮”

在楼市异常火爆的当口,明牌珠宝跨界房地产电商正逢其时。明牌珠宝收购苏州好屋采用“两步走”模式,先是在2015年末斩获25%股权,本次再揽入剩余75%股权。但上证报记者对照发现,苏州好屋前后两次披露的财务指标出现较大差异,个中缘由待解。

资料显示,苏州好屋是一家房地产电商平台,通过线上平台和线下营销渠道相结合(O2O)的方式,为房地产开发商、房地产经纪人、二手房销售者和购房者提供房地产交易平台服务。以2016年6月30日为基准日,苏州好屋100%股权的预估值为32.5亿元,增值率达5.7倍。

值得注意的是,对比明牌珠宝前后两次收购的公告,苏州好屋的财务指标出现大幅“变脸”。

据明牌珠宝2015年12月27日公告所载,2013年、2014年、2015年1-9月,苏州好屋营业收入分别为2.42亿元、6.50亿元、5.87亿元,净利润分别为501.64万元、2338.14万元、4001.12万元,预计2015年度完成营业收入9-10亿元,实现净利润8000万至10000万元。当时交易对方还承诺,标的资产2016年度、2017年度、2018年度实现净利润分别为1.8亿元、2.5亿元、3.2亿元。

但本次重组方案显示,苏州好屋2014年、2015年及2016年上半年分别实现营业收入4.74亿元、5.66亿元和2.92亿元,净利润分别为479.84万元、249.64万元及8150.72万元。对照可见,苏州好屋2014年度的营收及净利润差异显著,其中营业收入“缩水”约1.7亿元,净利润则从2338万元骤降至480万元;2015年度净利润250万元,与此前披露的前三季度4001万元、预计全年8000万至10000万元的数字,更是落差甚大。

若纵向比较,苏州好屋的财务数据也十分异常。重组方案披露,公司2016年上半年实现营收2.92亿元,以2015年度营收5.66亿元为参照尚属正常,但从净利润指标看,今年上半年高达8150.72万元,且业绩承诺2016年全年净利润达1.9亿元,与2015年度净利润249.64万元相比有云泥之别。再看毛利率指标,今年上半年和去年全年基本一致,为53%左右,但净利率竟从去年的0.44%攀升到今年上半年的27.94%。

究竟是何原因导致了苏州好屋盈利能力的巨幅跃升?由于两次公告所载财务数据均“未经审计”,本次重组正式的审计、评估报告尚未披露,个中缘由难以知晓。但有个细节不可不察,在明牌珠宝去年12月入股时,虽然预测了苏州好屋2015年度净利润(8000万至10000万元),但业绩承诺的对应年份是2016年至2018年,并未覆盖2015年度,留下了利润调节的操作空间。

另一个变化是,在前次收购中,苏州好屋被描述为一家国内领先的“房产+金融+大数据增值服务”O2O平台,但本次重组方案并未提及“金融”。不过,失去金融概念的苏州好屋估值却有增无减,而且,在明牌珠宝停牌期间,苏州好屋出现两次股权转让,多名股东搭上重组“末班车”。