房地产行业研究周报:南京调控升级、如何看待调控

核心观点

在上周的周报中我们明确了近期二线城市的房价上涨与区域房地产市场基本面的改善密切相关,可持续性较强,并不意味着风险的急剧上升,建议超配地产股。上周板块最高大涨5%,尽管周五有所回落,全周依然超出上证指数涨幅1.6个百分点。上周一,北京关于《进一步推进户籍制度改革的实施意见》出台,除准入门槛更高之外,出现“户随人走”的退出机制;上周四金科公告,融创中国大手笔参与公司定增,认购17%股份成为第二大股东,当天引爆板块大涨。周日南京市政府发文,在今年8月12日“控地价”的调控基础上升级,对主城区(不含高淳、溧水、六合)实施住房限购措施。杭州此前自9月19日限购,从数据上我们看到上周杭州新房成交6814套,不仅超过今年三月峰值,也是有史以来最高,二手房方面杭州上周成交3429套,大幅增长62%,从数据上甚至都没看到任何降温的迹象。南京上周新房和二手房成交分别增长84%和134%,上周一到上周四推出的20幅住宅地块全部达到最高限价,需要摇号才能确认权益最终归属,其中最热门的地块吸引了64家房企摇号抽取。即便8月中出台了相应调控措施,土地市场热度依旧不减,所以这次的限购措施相比杭州更为严苛。因此,我们认为南京调控升级一是证实了市场的火热程度,二是并未突破因地制宜、因城施策的基调,调控与市场的关系是相互适应,不同区域间并不具有传导性,因此对板块而言,难以构成实质性利空。从板块策略的角度,看不见实质利空意味着趋势的延续,9月不加息得以确认,十月成都、长沙等城市轮涨效应继续显现,我们认为地产行情依然在延续,但连续急涨的机会变小,投资操作上建议趁回调加仓主流地产股,或提前布局底部清晰的标的等待爆发。

标的选择方面,继续推荐南国置业、滨江集团、华发股份、世荣兆业、上海临港、深振业和中粮地产等。其中,1)南国置业:业绩拐点清晰,国企改革窗口临近,整合电建地产预期强烈;2)华发股份:业绩高速增长,举牌预期变强;3)世荣兆业:市值折让NAV显著,股价明显低估;4)上海临港:上海国改最佳品种,各类政策和主题催化不断,土地增值空间巨大。