策略周报:房地产市场对于流动性的消耗不可忽视

平安观点:

没有泡沫可以永续,没有政府可以让泡沫长期维持,因为泡沫是预期是人心。人心易散泡沫难存,2015年的股票市场就是一个深刻的教训。

房地产最近正成为市场最为关注的焦点,随着众多二线城市的房价开始显著上涨,购房的需求被显著激发。2016年1-8月,中国房地产销售额和销售面积分别为6.66万亿和8.75亿平米,较2015年同期增速分别为40.1%和25.5%。6-8月的数据显示,强劲的房地产市场使得原本下降的销售额和销售面积增速出现了企稳。9-12月如果房地产市场按照当前的活跃度,实现全年40%的销售额增速和25%的销售面积增速,意味着2016年全国房地产销售总额将达到12.2万亿元,销售总面积16亿平米(上一次的最高点还是2013年的13亿平米,2016年的销售还不包括3600万套保障性住房中的部分)。

金融数据更是极端,2016年1-8月,新增信贷总额8.94万亿,其中居民中长期贷款口径下总额3.63万亿(月均4500亿),占比40%。有数据统计以来,新增居民中长期贷款/新增信贷总额占比较高的是2010年24.7%,2013年的25.3%和2015年的26%(都是房地产销售的大年)。按现有趋势,2016年新增居民中长期贷款可能接近7万亿,占新增信贷总额占比有望超过50%(真是令人难以相信的杠杆转移方式,这轮杠杆转移过后将再无总量部门可加杠杆,总量的信用增速可能将面临显著下行,例如M2增速将长期跌破10%)。

房地产市场今年以来的变化带来的影响主要有几方面。第一,透支了房地产消费的需求(我们认为至少延续两年),刚性需求在投机性买盘的刺激下恐慌性入市;第二,大量消耗了流动性和居民储蓄,中国居民的购房杠杆历来不高,过往总杠杆水平仅20%-30%,但今年的数据显示居民的新增购房杠杆接近60%(预估2016年消耗5万亿储蓄,7万亿信贷,这和房价上涨直接有关);第三,大幅推升了房地产价格,使得未来居民的购房成本大幅度上升。

2015年股票市场最火爆的时候,股价的上涨一度也曾抑制了债券市场的上行。而股票市场是高流动性资产尚且如此,房地产市场的流动性相比而言就差远了(部分二线城市的二手房交易占比极低),其对于流动性的大量消耗可能意味着对于股票市场来说可配置的增量资金正在远去,低迷的市场风险偏好恐怕要持续更长的时间。我们预计A股市场仍将维持收敛震荡格局,静待这轮房市有所收场。

风险提示:宏观经济下行超预期;金融市场重大风险事件。