融创中国:最近的收购加重了负债

购入联想控股的房地产业务。融创宣布收购联想控股(3396 HK)的房地产业务, 总代价是137.9亿元(人民币下同),因为收购要待两家公司的股东批准及进行尽职审查,我们预期要至明年4月才能完成收购及贡献盈利。除了北京融科信息中心园区的18万平方米及60%的武汉智谷投资有限公司的权益外,是项收购包括联想控股所有在国内16个城市的物业,总可出售的面积为730万平方米。

投资金科地产16.96%。融创在9月21日宣布另一个投资,公司认购金科地产(000656 CH)9.07亿新股,认购价每股4.41元,总投资40亿元。在完成股票配售后,融创占有扩大后的股权16.96%及成为第二大股东。自1996年起, 金科地产在深圳交易所上市,主力在房地产业务,其项目集中在中西部、长三角及环渤海三大区域,投资的项目达75个,总土地储备为1,700万平方米。2016上半年,金科地产的营业额及纯利分别增加100.3%至131亿元及43.2% 至5.83亿元。融创会把金科地产的投资算作按公平值计入损益的金融资深, 所以金科地产的股价变动将直接成为影响融创盈利的升跌。

更多的债务负担。融创在这两项投资斥资178亿元,其中50亿元在2016年支付,余下的128亿元在完成收购联想控股的房地产业务后支付。一方面, 融创会加快房屋销售来增加现金流:另一方面,公司会利用借贷来融资,因此,我们预计融创2016及2017年的净负债比率会分别上升至117%及116%, 令到我们担心其财务风险。

下调至「卖出」。在2016年11月其交易通函出版前,我们维持物业交付计划不变,不过我们轻微下调2016及2017年盈利预测0.3%至24.9亿元及2.4% 至45.3亿元以反映上升的利息支出,我们更将2016年底的资产净值预测由26.12港元上升至26.24港元,因此目标价由5.22港元调高至5.25港元,相等于80%的与资产净值折让,目标价的下跌空间为13.7%,评级下降为「卖出」。