城市草根调研系列报告之五-成都篇:楼市蠢蠢欲动,补涨已在路上

楼市景气稳步提升,库存去化持续下滑。2016年前8月成都主城区商品住宅成交632万平,同比增长11%,月均成交79万平米,较2015年全年月均成交上升6.8%,前8月成都二手房月均成交82万平米,同比去年月均值上升44%,已达到与一手房市场持平规模。成都房价整体平稳,统计局数据显示8月成都房价环比上涨0.9%,同比仅上涨4.8%。7月末主城区住宅库存量降至722.5万平,去化月数降至8.94个月的历史低位。上半年首改首置占市场需求94%,前十名房企市占率23.2%。

区域分化,主城区表现优于周边区县。无论周边区县还是主城区,上半年成交面积基本均超过供应面积,库存持续下滑。青羊、武侯等区域供销比仅36%、52%,新房供不应求明显,新房供不应求也是导致上半年二手房持续活跃的重要因素。各区域房价涨幅各异,中成房业数据显示,武侯区与青羊区房价上半年同比上涨21.4%和18.6%,领涨全市,明显高于周边区域。主城区库存及去化压力明显小于周边,高新区、青羊等去化月数仅8-9个月,进小于周边新都(14个)和郫县(13个月)等。

土地市场逐步升温,全国房企争相布局。2016年前8月成都宅地成交建面681万平米,同比下降19.2%。前8月土地成交楼面地价3669元/平米,较2015年全年均值上升55.3%。仍开发商拿地情况来看,前8月恒大在成都斩获7块土地,万科、保利、金科、北辰等开发商均竞得多宗土地,全国房企争相布局成都市场。

单核经济、高校众多叠加高租金回报率,补涨潜力大。成都属于典型单核经济, 2015年GDP 占全省比例高达36%。 2015年成都常住人口1466万,户籍人口1228万,同比分别增长1.6%和1.4%,保持稳步净流入趋势,截止2014年高校数量56所,在校生人数达73万人。2016年8月成都收入房价为比4.6,高于郑州(3.3)、合肥(3.5),杭州(2.8)等多数同类城市。世联数据显示成都租金回报率达5.5%,高于全国首套房平均利率4.44%及事套房平均利率5.39%,成为大中城市中唯一可以以租抵供、以房养房的城市。我们选取各个区域代表性二手房楼盘,根据链家提供的销售价格和租金价格计算,月租金与月供比值普遍超过65%。

开发商及楼盘调研小结:补涨已在路上,看好城南板块。1)7、8月以来外地购房客明显增加。2)7、8月房价开始加快上涨。7、8月房价开始上涨,我们调研万科锦西润园项目,8月首周首开10000元出头每平米,第二周加推直接上涨 300-400元/平米。3)城南南延线板块领涨成都。城南板块为成都市政府所在地,未来也是成都重点发展区域,资源配套领先叠加地铁学位等优势,城南板块房价领涨成都,也是外地投资客主要集中地。我们草根调研的某楼盘年初首开1.1w/平米,预计10月加推1.5w-1.7w/平米,依旧认购火爆。4)主城区首套首付比例2.5成,利率8.5折;周边首套首付2成。

风险提示:基本面大幅恶化的风险。