融创中国:收购联想地产业务将进一步提高负债率

融创中国(1918.HK/港币5.87,卖出)和联想控股(3396.HK/港币20.00,未有评级)联合公告就前者收购后者42个地产项目达成框架协议,其中包括联想控股房地产子公司融科智地的大部分房产项目。待收购项目分别位于17个城市(29个项目位于核心一线和二线城市),总剩余土地储备达730万平方米。融创中国将一并收购联想控股在这些项目中的股权和债权,作价分别为35.64亿人民币和102.24亿人民币,总计137.88亿人民币。

平均成本仍然未知,外部债务未披露

如图表1所示,公告中披露的总对价为137.88亿人民币,其中包含联想的股权(35.67亿人民币)和债权(102.24亿人民币)。根据730万平方米的总剩余土地储备,我们得出1,889人民币/平方米的平均数。

但是,这并不能代表平均总土地成本,因为我们仍需要在总成本中加入总外部净负债、未偿付土地款和应付税务,而这些项目仍未披露。因此,根据我们所有已知的数据,土地成本至少为1,889人民币/平方米。

核心一、二线城市的贡献较高

除名称和权益以外,有关待收购项目的信息披露极少。因此,我们需要花一定时间来收集信息,从而计算出不同城市的准确贡献。然而,如图表2所示,在42个项目中有29个位于核心一、二线城市,其中包括北京、武汉、长沙、天津、重庆、杭州、合肥和大连,占到项目总数的69%。

我们认为从这个意义上讲,这次收购符合公司重点开发一、二线城市的战略。

收购将帮助公司提升在这些地区的业务量和土地储备。