2016年8月宏观经济数据点评之五:房地产市场高烧不退,警惕居民过快加杠杆

2016年8月,房地产投资同比增长5.4%,增速相比上个月提高0.1个百分点。

房地产销售面积同比增长25.4%,相比上个月回落0.9个百分点。百城住宅价格指数同比上涨13.75%,同比上涨城市数目为71个,相比上月增加9个。主要关注点如下:

第一,投资稳定,销售持续快速增长。得益于房地产销售的持续快速增长,房地产投资继续保持在稳定水平。1-8月,房地产投资累计同比增长5.4%,增速相比上个月小幅加快0.1个百分点;房地产销售面积和销售额累计同比增长25.5%和38.7%,分别相比上月回落0.9和1.1个百分点,这主要是前期基数较高导致,并不代表销售增速的实际放缓(图1)。

第二,房价涨幅扩大,房价上涨由一线城市向二线、三线城市蔓延。8月,百城住宅价格同比上涨13.75%,环比上涨2.17%,均为历史最大值。同比上涨城市数目为71个,相比上月增加9个,房价上涨城市数目进一步增加。其中,一线城市房价涨幅趋缓,8月份同比上涨24.58%(但仍为历史最大值),涨幅相比上月加快0.8个百分点,二线城市和三线城市则相比上月则分别加快了1.9和1.1个百分点(图2)。

第三,先行指标微幅走弱,不确定性上升。尽管房地产销售和投资两旺,但房地产新开工和在建等先行指标却在小幅回落,显示出房地产厂商对未来投资的不确定性上升。1-8月,房地产新开工和在建面积分别累计同比增长12.2%和4.6%,增速相比上月分别回落1.5和0.2个百分点。新开工、在建面积和房地产投资的背离造成房地产厂商现金流状况迅速改善,大量资金以活期存款形式持有,这也是造成“M2-M1”负剪刀差持续扩大的重要原因。

第四,居民杠杆增加过快透支政策回旋空间。房地产价格过高不仅加大资产价格泡沫破灭风险,也加大了资金过度流入房地产业,实体经济投资不振压力。长期看,更是透支了居民部门低杠杆的政策回旋空间,宏观政策需要在“稳增长、抑泡沫”中做出更艰难平衡。我国居民部门负债率(居民负债/GDP)已从2005年的17.1%猛增至2016年上半年的约49.7%,与美国(80.7%)、日本(62.7%)的差距日益缩小。