策略专题报告:OECD35个国家数据告诉你房价驱动力是什么

从数据上,寻找房价的长期驱动力

随着我国房价,尤其是一二线城市房价的再次走高,市场对于未来房价的发展较为担忧。为此,我们对OECD35个国家的市场数据进行分析,寻找房价的宏观驱动力。但是鉴于客观因素限制,部分数据未能取得,我们认为不影响我们对数据的整体分析结果。

从房价的名义价格走势来看,OECD国家的房价数据整体呈现上涨格局,局部的震荡不改长期趋势。次贷危机对各国房价造成了不同程度的影响,大部分地区的房价数据已经从次贷危机中恢复过来。

在我国房价持续的上涨过程中,市场担忧的一种情况是,我国未来房价是否会落入日本的发展轨迹。但是我们从35个国家的房价走势中可以看出,日本的房地产市场放在国际对比中,只能算是“个例”,并不具备代表性。虽然这并不排除我国房价会落入日本个例的发展轨迹,但对比我国目前的城市化率、人均GDP以及劳动人口占比,我们认为我国未来经济的发展动力依然较强,陷入日本模式的概率较低。

在对比各国房价走势的过程中,我们发现以色列房价指数上涨幅度最大,尤其是综合全部历史数据的涨跌幅。通过细致对比,我们发现以色列在历史上有一段相对较长时期的通胀,高通胀导致以色列货币新谢克尔的急速贬值,导致名义房价指数走势较高。

我们从宏观因子与房价指数的相关性着手,从数据角度分析房价驱动力。