宏观点评:房价连涨13个月,二线城市调控不改领涨地位

事件:9月1日中国指数研究院发布数据显示:8月百城新建住宅平均价格为12270万/平方米,环比上涨2.17%,涨幅较上个月扩大0.54个百分点;同比上涨13.75%,涨幅比上月扩大1.36个百分点。北京、上海等十大城市住宅价格环比上涨2.72%,涨幅较上月扩大0.52个百分点;同比上涨18.06%,涨幅较上月扩大0.87个百分点。

观点:百城房价涨幅继续扩大,苏州,合肥等热点二线城市增速回落,政策调控效果初显。预计在九、十月购房传统旺季,库存将进一步下降,一、二线部分城市房价仍存一定上涨动力,但随着调控力度加大,以及信贷政策收紧预期增强,热点城市房价涨幅将进一步收窄。

点评。

房价连涨13个月,环同比涨幅双双扩大。8月百城住宅均价环比、同比涨幅均有所扩大,环比连续16个月上涨,同比连续13个月上涨。其中环比上涨的城市有68个,较上月增加2个;涨幅在1%以上的城市有36个,无锡以环比涨幅6.76%居首,较上月扩大5.13个百分点。珠海、昆山、廊坊、佛山涨幅位居二至五位,均在4%以上。本次房价上涨城市主要集中在长三角、珠三角和环渤海三大城市圈。本月环比下跌的城市有29个,数量较上月减少1个。

各线城市房价齐涨,二线调控不改领涨地位。8月一线城市住宅价格环比上涨2.35%,仅北京涨幅缩窄,二线城市住宅均价环比上涨1.92%,同比上涨11.72%,三线城市环比上涨1.12%,二线城市继续成为房价上涨主力。热点城市中,苏州住宅价格环比涨幅-0.25%,较上月降低0.48个百分点,近十个月来首次环比下跌;合肥本月环比涨幅2.78%,较上个月回落1.39个百分点。南京本月环比涨幅3.41%,较上个月涨幅扩大1.02个百分点。针对房价上涨速度过快,8月中旬开始苏州重启限购政策并调整了土地竞价制度、南京提高首付比例、合肥出台史上最严格的限贷政策。截止8月30日,苏州住宅类土地供应面积比上个月增加173.58万平方米,供应量的增加有效遏制了房价的过快上涨,8月房价环比下滑显示苏州市的政策实施效果已有所显现。预计其他热点城市的调控措施效果也将逐步显现,二线热点城市成交价格增速将继续呈下行趋势。

房价短期仍存上涨动力,政策调控将持续发力。供给方面,目前存销比仍处历史低位,7月,35个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10,较6月(10.5)有所收窄,土地方面,上海、深圳“地王”频现,需求方面,7月信贷数据显示民间购房热情仍高,近期房价仍有上涨动力。政策面来看,一线城市和苏州、南京、合肥、郑州、厦门等部分热点二线城市相继采用调整土地供应、限购和提高首付比例等措施,从供需两端稳定房价。此外,8月末,央行通过逆回购操作,收紧资金面,对房价上涨也有一定的抑制作用。预计热点地区政策调控将持续发力,一线和二线城市热点城市房价涨幅稳中有降。