绿城服务:专注高端物业服务,业绩增长确定性高

高端物业服务领导者,业务服务多元化:绿城服务是国内领先的高端物业服务提供商,在行业内拥有非常高的知名度。截至2016年上半年,公司在管合同建筑面积约91.4百万平方米,已签约待交付面积99.0百万平方米。在保持基础物业服务快速增长的同时,积极发展顾问咨询服务和园区增值服务,形成三个业务板块共同驱动的增长模式,打造多元化、高品质生活服务品牌。

物业管理服务持续增长,面积扩张与毛利率提升双驱动:13-15年公司物业管理服务收入复合增速达30.7%,在管合同建筑面积复合增速达23.0%,当前储备面积预计将在3-5年内交付并产生收入,未来增长确定性高。当前国内物业管理市场集中度依然处于较低水平,行业整合趋势明显,公司作为行业内领先企业,资金储备充足,未来内生增长与外延并购相结合将成为公司扩张的主要方式。公司物业费单价逐年提升,并且通过专业化外包及自动化改造实现毛利率的稳步上升,预计物业管理服务的盈利水平仍有提升空间。

顾问咨询与增值服务协同效应明显,高毛利率提升整体盈利水平:2015年,公司顾问咨询服务与园区增值服务的毛利率分别为33.9%和47.5%,均高于物业管理服务的10.2%,拉动公司整体毛利率至18.2%,提升了公司整体盈利水平。

顾问咨询服务帮助公司在项目早期与开发商建立业务联系,提升获取项目的可能;园区增值服务为业主提供房屋置换、拎包入住、家政等生活服务,全面提升业主满意度,从而保证高的收缴率。这两块业务的迅速发展,将与基础物业管理服务形成协同效应,令三大业务板块互相驱动发展。

倾力打造“智慧园区”,实现小区智能化管理:公司于14年9月推出“智慧园区”项目,通过“幸福绿城”APP、“智慧物管服务”平台和“智慧硬件管理”平台,将业主、员工、小区内的智慧服务设施和线下服务提供商进行有效连接,在丰富了可为业主提供的服务的同时,更有效的提升了运营效率、降低对人力的依赖。同时,在与红星美凯龙等领军企业就“拎包入住”等增值业务展开合作时,“智慧园区”体系也为线上业务开拓、大数据分析提供了重要的后台支持。

估值与评级:我们预计公司16/17/18年经调整EPS(仅调整上市费用)分别为人民币0.12/0.16/0.22元,对应的动态市盈率为23/16/12倍。我们认为,公司是中国领先的高端物业服务供应商,未来增长确定性高。我们给予公司2017年20倍PE估值,对应目标价3.73港元,首次覆盖,给予“增持”评级。

风险提示:新建医院进展或不达预期,政府对私立医院政策或出现波动。