房地产2016年9月行业月报及投资策略:政策微凉,择机而动

8月板块大涨估值修复,9月初受大盘调整及部分热点城市政策收紧靴子陆续落地影响,板块继续调整。政策方面差异化调控促板块去沙留金,建议逢低吸纳静待机会。

投资要点:

无风险收益率持续低位徘徊,长期资金追求稳定回报不断加强,在这种偏好下持续择机增持房地产优质蓝筹。8月,特别在恒大举牌、上海地王等事件带来市场对优质蓝筹资产价值重估,板块迎来业绩与估值修复良机。8月份房地产(申万)指数涨幅高达12%跑赢其他行业指数,同期上证综指、沪深300涨幅仅3.6%、3.9%。但在当下的存量博弈市场,资金获利回吐,万能险举牌管控趋严,加上厦门、武汉等重启限购带来政策进一步收紧预期,板块回调,机会仍需等待。我们认为,部分过热城市在土地供应严重不足下,政策收紧在情理之中,但不会再回到过去管制的老路而是继续市场化管理思路;长期稳定资金将对房地产等优质蓝筹的配置仍将加强,调整是分批吸纳的良机,建议配置在5大城市群核心城市及其周边轨道交通覆盖到的二三四线城市中具有“独特盈利模式、持续获取优质资源、增长有质量的公司”,攻守兼备。

重点推荐:招商蛇口、金融街、华夏、上实、泛海、陆家嘴、嘉宝、城建、保利、华发、天健、新城、首开、世茂、京投等。

销售增速并未明显回落。8月48城一手房成交面积环比+4%(一线+10%、二线+4%、三四线-1%),同比增25%(一线+16%、二线+29%、三四线+21%)。-线城市在5-7月同比连续3月负增长后再度正增长,特别是上海在月末受“限购”传闻影响出现异常高增长。百城房价环比涨1.63%,涨幅较上月扩大0.31个百分点;同比涨12.39%,涨幅扩大1.21个百分点,连续第12个月出现双涨。土地市场核心城市供给不足,争夺地王频出,1-8月累计住宅类土地,一线供应同比- 54.8%,二线+4.5%、三四线-13.4%。一线本月土地成交均价高达30999元/平米,一线、二线、三四线本月土地成交溢价率分别高达120%、90%、63%。

本轮调控不会回到之前一刀切非市场化管制老路,有保有压,静待调控靴子落地。继库存紧张、房价上涨过快的南京、苏州出台调控政策之后,厦门、武汉重启限购限贷,控制投机性需求;苏州、南京、厦门、济南亦通过调整土地拍卖或增大住宅土地供应等方面抑制地价。但是与2010年起的严格“四限”即限贷、限购、限外、限价不同,本轮重启限制措施的城市少、而且在限制程度上更强调分类调控,比如厦门政策有保有压,“暂停向拥有2套及以上本市户籍、拥有1套及以上非本市户籍家庭、无连续缴纳1年个税或社保的非本市户籍家庭销售建面144方以下普宅”保护刚需,对144平米以上的大户型仍放开。热点城市因供需问题致房价过快上涨带来较大的舆论压力及调控预期,一般紧缩政策落地后,楼市会出现一定的缩量观望期。

风险提示:销售低于预期,经济金融环境恶化,需求不能持续,美联储超预期加息。