2016年9月房地产行业:去化周期显著下降、土地成交环比大增

市场回顾

8月上证综指收于3085点,上涨3.6%,成交额4.5万亿,环比减少5.3%;申万房地产指数上涨12.1%,成交额8095亿,环比增加56.6%。

横向比较来看,地产板块涨幅位列第一,整体强于大市。板块个股中廊坊发展涨幅超过100%,嘉凯城、天房发展涨幅超过50%,万科A、中国武夷、天宸股份、中珠医疗、金地集团、新城控股和金融街涨幅超过20%。地产蓝筹股8月表现分化,华发股份、陆家嘴和荣盛发展涨幅超过申万房地产指数,分别为18.9%、16.1%和13.2%,而绿地控股、保利地产、招商蛇口、华侨城A涨幅低于板块指数,其中华侨城涨幅6.1%。

行业跟踪

土地供应方面,全国重点城市住宅用地供应量有所增长。8月我们跟踪的30重点城市(4个一线城市,26个二线城市)供应住宅类用地合计181宗,供应面积972万方,对应规划建面为2444万方(环比增长60.5%、同比减少0.3%),平均起拍楼面价5149元每平米。

土地成交方面,8月30重点城市住宅类用地成交合计134宗,成交面积761万方,对应规划建面为2215万方(环比增长38.0%、同比增长44.0%),成交总价1594亿(环比增长60.3%、同比增长126.9%),平均成交楼面价7195元每平米。2016年8月住宅类用地成交溢价率有所上升,从7月的73.3%增加到89.5%。8月高总价地块分布在上海、天津、武汉、广州等一线及重点二线城市,上海拍出总价为110亿元的地王,楼板地价超过10万元每平米;而南京、苏州调控政策落地后,两地的土地市场表现较为温和。

销量平稳上行:8月32样本城市新房销量环比增长1%、同比增长20%、累计同比增长30%。其中,一线城市环比增长5%,长三角增长8%,表现相对较强。同比来看,二线增长24%、环渤海增长31%,增速相对领先。8月26样本城市二手房成交量环比增长11%、同比增长30%,累计同比增长44%。

去化周期有较大下降:我们跟踪的15 样本城市平均去化周期从7月的12.7个月减少到8月的10.6个月,其中上海、合肥在3个月以内,温州、福州、青岛等在15个月以上。

百城房价继续上涨:从百城价格指数来看,8月样本城市平均价为11303元每平米,环比增长1.9%(前值为0.6%),同比增长7.4%(前值为5.3%)。环比来看,廊坊、昆山、无锡和珠海涨幅超过5.0%,而上海、深圳、南京、武汉、廊坊、昆山、东莞、厦门、合肥、珠海、苏州、中山和惠州同比涨幅超过20%。

投资建议

我们继续建议地产板块个股,一线龙头推荐保利地产、陆家嘴、华侨城;二线蓝筹推荐华发股份、滨江集团、泰禾集团、荣盛发展、世联行;转型类推荐苏宁环球、银亿股份、中珠医疗;国改类推荐南国置业、上海临港、深振业。

风险提示

销售、新开工和投资表现低于预期。