7月房价走势继续分化,一线城市受去年同期高基数的影响,近期无论是同比涨幅还是环比涨幅均有所弱化,二三线城市则由于去年同期基数相对较低,同比与环比涨幅仍在继续扩大。此外,一线与部分周边核心二线城市限购政策的增强,也间接导致了这种价格走势的分化。这种分化的格局后期存在继续延续的可能,一方面在于一线城市限购政策的强化将导致资金再度回流至周边的二三线城市,另一方面在于之前一线城市涨幅远超二三线城市,这造成二三线城市补涨的可能。但从中期角度来看,我们认为一线与周边部分核心的二线城市依然会是投资的一个较好标的。参考历史,观察地产链条与投资区域格局,我们认为地产投资增速大概率继续下滑。政策刺激效应衰退后,销售增速连续回落。库存高企导致新开工增速必将下滑。投资增速好转时间已持平于12-13年。土地购置需求连续下滑。区域间销售库存投资继续分化。16年,地产行业的政策重心在于稳步去库存,近期政策已逐步趋严。未来,因城施政,一线城市与部分二线城市增加供给控制需求,其它二线城市与三线城市控制供给增加需求。这应该是整个16年地产调控政策的走向。
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