上实发展:业绩释放超预期

业绩超预期,销售创奇迹。16H营收22.26亿元同比大增146.3%,归母净利润2.06亿元+144.6%,扣非净利润1.94亿元+152.2%。房产销售收入增加,营收15.68亿元+145.5%,毛利率39.24%增加lO.Opc;新增建筑施工工程项目收入3.64亿元,毛利率20.l9%;房地产出租收入1.15亿元+15%。深耕上海为中心的长三角和青岛、成渝、泉州等10城,在沪及周边土储优良,显著受益于本轮市场热度的提升,上半年签约面积约28.29万方同比增长超200%,金额超过39.7亿元+250%,创造了公司半年销售业绩的历史记录,接近2015全年39.3亿元的水平。目前在建工程超过190万方,可供出售建面超50万方、其中约20万方位于上海,全年可售货值充沛。

股债融资并举,财务状况改善,业绩锁定佳。至6月底资产负债率67%、净负债率62%.较上年末分别降13、75个百分点。货币资金63.8亿元,超过短债19亿元。年初非公开发行募资39.02亿元;3月以4.92%的利率发行5年期10亿元公司债、10亿元5年期公司债利率3.23%:6月以4.95%的利率发行10亿元的中票(3年期)预收款40.7亿元较年初增96.5%,基本锁定今年业绩。

多元化业务布局初见成效。WE+快速覆盖至全国10个城市,营业工位数量较去年底翻番;上实龙创实现管理平稳对接;新成立新产业发展部,专门负责多元化业务投前、投后管理,采取基金孵化与产业投资相结合的投资模式:成立帷迦创投母基金募集规模为2.3亿元,支持引导基金所投企业入驻WE+,形成基金与创业者的创投生态圈,并联合优质合作方进行新兴产业战略布局。

崇明撤县改区落定后,集团及公司在崇明东滩未来的开发价值仍待我们重新认识和发掘。崇明在上海市政府直管地位的提升,轨道建设改善交通,崇明岛开发将提速。

集团在崇明东滩地区总共有86平方公里土地,近半可开发,公司已介入大型东滩长者社区开发。5月崇明三岛之一的长兴岛出让2地块,楼面价达1.5/1.6万元/平米,溢价率2l9%/229%,崇明本岛的销售均价2-3万元/平米,上海的价值洼地。

关注近期高管变化,及集团承诺解决同业竞争的进程,上实城开货值超1200亿元,是公司的1.25倍。集团承诺2017年年中前要解决上实发展与上实城开的同业竞争问题,时间短任务重。我们测算,至15年底上实城开未结算面积约399万方,其中上海约120万方,货值超1200亿元;公司目前项目可结算建面约440万方、货值超900亿元,其中上海超130万方。近期静安、虹口分别拍出10万元/7.3万元楼面地价,引发市场对上海优质项目的重估。上半年公司副总裁、董秘辞职,新聘任胡文魄先生、陆雁女士为公司副总裁,聘任胡文魄先生兼任公司董事会秘书。

持续关注国企改革下公司的投资机会。年初定增完成为集团资源整合迈出关键一步。下一步同业竞争问题的解决将使公司的发展进入实质快车道,更值得期待。年初来,我们多份报告推荐公司,并率先提示崇明建设的投资机会,期间股价最大涨幅50%。公司资产价值16.11元/股、近期可能的管理层变化以及同业竞争解决催化,“产业X+地产”创新模式带来历史性发展机遇。16-18EPS0.44/0.51/0.58元,再次“强烈推荐”。