物流行业:地产生力军,国内玩家巡礼

未来物流地产行业竞争将趋于激烈。需求面看,未来的物流地产行业需求仍然来自电商、零售商和高端制造商对仓储条件升级的需求,尚未见到新的强势拉动力量;而从供给方面,由于地方工业/仓储用地的供应有限,土地开发商将从一手招拍挂市场转而向二级土地市场,从而推高成本。我们认为未来行业竞争激烈程度将会加剧,主要的竞争资源在于土地与客户。

观察指标:选址成本为基础,运营能力成关键。对于单个物流地产项目或开发商,需要在匹配区位经济发展趋势的前提下确定选址并关注成本,同时在下游客户要求日渐提升、行业竞争趋于激烈的背景之下,落定合同、出租率和IT能力等软实力也逐渐成为关键。

资本市场标的数量超出预期:在15年普洛斯进驻中储、16年东百集团广东购地、南山控股吸收宝湾物流等事项完成之后,A股市场上的物流地产标的数量其实已经超出了我们先前的预期,另有港股上市的宇培。A股暂时未有纯正的物流地产标的,多为转型或拓展标的,而这些公司的原先主业或涉及商住地产、传统仓储,或是与土地资产关联紧密的百货零售,均属于天然的业务延伸。

东百集团:主业下行谋求转型,引入安博团队立足华南地区。东百集团原为百货零售业公司,近年由于行业景气度和主要门店交通原因主业连年下滑,公司引入前安博管理团队并通过购买子公司于佛山、肇庆获得共计20万平方米地块,公司作为上市公司,在资金、团队方面具备优势。

南山控股:吸收宝湾物流,行业第三登陆A股。2016年8月,南山控股公告拟以发行A股股份换股方式吸收合并深基地,实现对深基地旗下宝湾物流的控股。宝湾物流为行业内排名第三的物流地产开发商,建成+在建+拟建合计417万平方米。

中储股份:数百万平资源在手,普洛斯进驻瞄准升级。中储股份作为定位仓储服务的老牌央企,手握超过600万平方米土地资源,但均为服务大宗商品的传统仓储。公司2015年引入普洛斯作为战略投资者(第二大股东),未来有望借助普洛斯丰富的现代物流设施开发经验及自身强大的土地资源升级自身业务。

投资建议:物流地产的核心竞争力在于土地资金成本、产品形态、运营管理。中长期来看,产业利好在于国内网购渗透率额和居民消费升级对于偏高端的消费类仓库的需求,而土地成本居高不下和大量中低端仓库充斥市场形成的恶性竞争会对产业形成一定冲击;此外,经济下行阶段,货主对仓储费用日趋敏感也似乎不容忽视的因素;中长期看,物流地产商单纯依靠中国经济增长、土地和人工红利来大幅盈利的时代已难以维持,所以除了产业大逻辑、仓库形态和区位经济的匹配度等宏观因素外,我们建议主要观测指标包括:仓库成本、已落定合同、仓储网络布局规划、管理运营团队、资金成本、仓库系统IT开发和实施能力等,其中管理运营团队、IT解决方案等“软实力”对客户供应链的优化作用会日趋明显,这一点在跨境电商物流领域尤为明显,必将成为未来电商甄选合作方的主要指标,可关注标的包括:中储股份、东百集团、南山控股。

风险提示:土地出让政策突然不利;宏观经济超预期下滑;网购增长低于预期。