招商蛇口:格局蓝图初显、预期见底回升

事件

2016年8月23日公司发布中报,上半年实现营业收入212.5亿,同比增长11.3%,实现归属于上市公司股东净利润38.3亿,同比增长113.3%(按招商蛇口吸收合并招商地产同口径比较,增长35.5%)。

要点分析

业绩增长超出预期:2016年上半年公司归母净利润同比增长113.3%,主因2015年公司完成换股吸收合并招商地产,上年同期会计口径净利润已剔除原招商地产少数股东损益。但即便对上年同期净利润口径进行调整,报告期归属上市公司股东净利润依旧同比增长35.5%,远超出营收的增速。其一,公司转让“梦工厂大厦”项目实现投资收益17.1亿,其二,园区开发运营板块实现收入41.0亿,占收入之比近20%,而毛利率为57.1%,同比提升了22.6个百分点。其三,公司销售和管理费率从去年同期的4.4%进一步降低到4.0%。

销售持续向好:2016年上半年,公司实现签约销售额308亿,同比增长59%,明显超过行业增速,销售单价15,795元每平米,同比增长22.3%。公司货值方面,去年留存350亿,今年全年新推950亿,下半年新推盘相对较多,按60%的去化率测算,全年销售额或达780亿,增速35.5%。

园区板块不确定性消除:6月18日公告签订框架协议,将以公司控股的平台公司“招商前海投资”(暂定名)为主体,和前海管理局下属“前海投控”组建股权比例为50:50的合资公司,加快推进前海2.9平方公里土地的开发。探索“小政府+大企业”的企业化管理和市场化运作模式。今年上半年园区板块的收入占比相比去年提升了6个百分点。

邮轮产业蓄势待发:5月中旬太子湾设立“中国邮轮旅游发展实验区”,占地9.4平方公里,公司邮轮产业直接受益。公司和云顶香港签署战略协议,确定丽星邮轮“处女星”号将于今年11月以太子湾为母港开展运营,“银影”号高端邮轮也确定将于2017年1月开始太子湾母港的航线运营。

投资建议

预计公司2016/2017年实现EPS1.10/1.46元,当前股价对应PE倍数仅14.6/11.0X,我们维持“买入”评级。

风险提示

地产结算毛利率波动,园区开发运营低于预期。