中投证券房地产行业周报

【一手房成交】本周48个城市成交面积环比全面下降,环比-12%,同比+12%。本周48个城市成交面积636.7万平,环比上周-12%(一线环比-3%,北上深广环比分别-30%、+4%、+5%、+12%;二线-15%;三四线-10%);同比去年同期+12%(其中一线+1%,北上深广同比分别-19%、+14%、-50%、+28%;二线+13%;三四线持续向好+18%);2016年前34周较去年前33周仍大增31%(一线+3%、二线+38%、三四线+29%)。

【一手房库存】:可售面积环比小幅下降、同比去年同期大降,去化时间环比维持不变。17个城市可售面积环比上周-1%(一线0%,二线-1%,三四线0%),同比去年同期-20%(一线-19%,二线-22%,三四线-15%);去化时间7.7个月(一线7.2个月,二线7.2个月,南京去化时间趋缓2.5个月,南昌合肥去化仍不足6个月,三四线14.3个月),环比上周0月(一线-0.1个月,二线0个月,三四线+0.2个月),同比去年同期-2.6个月(一线-0.9个月,二线-3.8个月,三四线-3.6个月)。核心二线城市持续销售火爆。

【二手房成交】二手房成交环比下降、同比去年同期一线城市持续回落二线城市大幅增长。17个城市二手房成交237.2万方,环比上周-4%(一线+6%,北京深圳+6%、+7%;二线-7%;三四线-16%),同比去年同期+18%(一线-1%,北京深圳+19%、-39%;二线+29%;三四线-4%)。2016年前34周较去年大增49%(一线+23%,北京显著优于去年同期+48%,深圳-17%,二线+65%,三四线+31%),存量房成交一二线城市分化态势持续。

【本周政策】住建部、国家发改委、工信部等七部门发文加强房地产中介管理,定性首付贷违法违规;新华社评“地王”频出显地方预期管理失效,指资金进入楼市避险形成非真实需求;地方政策:北京研究严控商改住方案应对人口疏解不力,探讨对除已销售外所有商住项目停办手续;青海鼓励引导银行业金融机构加大对农牧民进城购买普通自住房信贷支持力度;南京推出三条措施严控房价,包括分区域设房价红线、严控区域楼王等;三亚将严格控制普通商品住宅和普通酒店开发,走高端化、精品化路线【最新观点】7月70城住宅新房价格环比上涨城市个数减少、下降城市个数增加,涨幅总体收窄;一线与二、三线城市的房价同比涨幅间呈分化态势。房产价量齐增阶段已结束,涨幅放缓、分化明显成为新特点,商业地产与三四线城市住宅依然库存明显。下半年房地产调控“以稳投资托经济为主”,“三四线结构性去库存和一二线结构性加库存”。

【投资逻辑】稳定资金将继续增持房地产优质蓝筹,调整是机会,上海静安地块引爆优质资源型地产价值重估。10年期国债收益率持续下行,且短期内难以逆转,稳定回报资金有继续增持房地产等优质蓝筹优质公司的动力。行业发展机会集中于区域性和结构性,即5大城市群核心城市及轨道交通覆盖到的二三四线城市,我们持续推荐的公司正是在上述区域有独特盈利模式和持续获取优质资源、增长有质量的公司。调整是机会,继续分享”房地产估值修复与稳定回报“盛宴。上周重点推荐的”金融街、陆家嘴、廊坊、城建、上实、泛海、金科“表现突出。调整吸纳并重点配置:金融街、泛海、上实、城建、招商蛇口、陆家嘴、华夏、保利、嘉宝、天健、首开、京投、新城、金科。

【风险提示】:热线二点城市限购政策集中出台以及经济增速下行销售低于预期,房价过快上涨的风险。