世联行:房地产行业

本期【卓越推】组合:世联行(002285)。

世联行(002285)(2016-8-19收盘价8.93元)

核心推荐理由:

1、房地产服务大平台,A股唯一房地产中介投资标的。根据发达国家房地产市场发展的规律,房地产开发与销售的分离,已经成为检验房地产市场是否成熟的标志。例如在美国,大约85%的物业交易是通过中介机构完成的。而我国目前的情况,以房地产市场比较发达的珠三角区域为例,主要城市由房地产中介代理销售的商品房面积仅占商品房总销售面积的50%左右,因此可以说房地产代理机构的发展空间比较大。随着国内房地产行业的整合,房地产开发商的集约化、规模化经营,房地产行业开发与销售的分离是市场发展的必然趋势。公司是A股唯一一家房地产中介投资标的,有一定的稀缺性。

2、一手房代销业务营收大增,下半年业绩确定性好。上半年公司实现代理销售额2517亿元,同比增长33.74%。其中,已结算的代理销售额1786.82亿元,同比增长31.56%,实现代理销售收入14.7亿元,同比增长31.87%,代理收费平均费率稳定在0.82%左右。公司目前累计已实现但未结算的代理销售额3503亿元,按照目前的费率计算,在不远的未来可为公司带来约27-28亿元的收入,公司下半年业绩确定性好。

3、定增加码长租公寓,大资管服务网络建设迈出坚实一步。公司拟募集资金不超过20亿元,投入到长租公寓建设项目上来。公司计划在经济发达、流动性人口占比高、租房需求旺盛的一、二线城市,3年内完成布局,以租赁的方式,建设13万间长租公寓。长租公寓是公司大资管服务网络的一环。公司在这一领域下一步的方向是形成资管全链条整合服务能力。这也符合公司“打破单一互相分割的房地产服务业务,打造多元业务交叉融合的一站式服务平台”这一战略目标。近年来,国务院出台了一系列政策和文件,支持鼓励住房租赁市场的健康发展。在消费结构升级的今天,住房租赁市场的规模化和标准化成为未来的发展趋势。随着国家鼓励政策的逐步落实,公司业务未来将有极大的发展空间。

4、资产服务业务已实现突破,静待增发落地。公司原有的资产服务业务,只是单纯的基础物业管理服务。

公司从2015年开始,瞄准存量房市场,开始尝试进行一些创新型业务。包括青年创业园区“小样社区”的运营管理服务,品牌公寓服务和养老社区服务等。2016年上半年,基础物业管理服务营业收入2.24亿元,同比增长25.75%,创新型业务也实现了从0到1的突破。待增发完成,公司品牌公寓业务将成为资产服务板块新的增长点。

5、金融服务业务产品结构优化,营收大增,毛利升高。公司的金融服务业务,主要是家圆云贷小额贷款业务。2016年上半年,受商品房市场销售火爆的影响,小额贷款业务规模也发展迅速。上半年公司合计发放贷款16.46亿元,同比增长47.69%,实现营业收入2.6亿元,同比增长47.32%,平均单笔贷款从2015年的9.29万元下降到6.78万元。“小额、分散”的贷款结构优化了家圆云贷的资产结构,提高了抗风险能力,毛利率同比上升15个百分点。

盈利预测及评级:我们认为房地产中介服务业发展空间巨大,公司具备较强的品牌优势和规模优势,具备较强的创新能力。随着公司“服务、入口、开放、平台”祥云战略的深入以及对产业链上下游的深度覆盖,公司目前的快速发展仍将持续,看好公司的长期投资价值。暂不考虑非公开增发事项带来的业绩摊薄,我们预计公司16-18年归属母公司净利润分别为6.71亿元、8.00亿元和10.12亿元,按照公司最新股本计算,对应的每股收益分别为0.33元、0.39元和0.49元,维持“增持”评级。

风险提示:房地产市场销售增速不及预期;创新业务开展情况不及预期;住房租赁市场鼓励政策推广不及预期。

相关研究:《20160818世联行中报点评:创新业务突破,业务结构持续优化》