房地产7月报:投资销售双双放缓,关注结构性机会

2015年1-7月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长13.7%和增长5.3%,较上月分别收窄1.2和0.8个百分点;销售面积和金额同比分别增长26.4%和39.8%,较上月分别收窄1.5和2.3个百分点。销售增速受制基数因素继续收窄,符合预期;而7月单月投资增速继续下滑至1.4%,先导指标累计土地购置面积大幅下滑至7.8%,显示目前一二线地价高企和三四线城市去库存压力导致房企投资意愿疲弱。此外,随着南京苏州开启新一轮限购,二线城市政策收紧预期再度升温,4季度销售仍将继续承压,在利润率下行的背景下,我们预计年内传统开发类板块持续性的机会不大,但资产荒背景下持有型物业和低估值蓝筹的资本回报率值得关注,转型类个股和国企改革也具有择时配置的机会。我们的最新推荐组合:1)防御性品种推荐关注股息率高、资产折价高、现金流稳定的持有型物业企业:浦东金桥、金融街、外高桥;2)进攻性品种推荐资产安全边际较高兼具转型资质的中小市值个股:华业资本、嘉宝集团、中洲控股、广宇集团、天宸股份、天保基建等;3)国企改革题材且资产优质的个股:华鑫股份、保利地产、华侨城、中粮地产等。

支撑评级的要点。

1-7月,全国房地产开发投资额同比增长5.3%,较1-6月回落0.8个百分点;商品房新开工面积同比上升13.7%,较1-6月回落1.2个百分点;施工面积同比上升4.8%,增速较1-6月回落0.2个百分点;土地购置面积同比下降7.8%。7月单月投资增速较6月大幅下滑2.1个百分点至1.4%,导致累计投资增速再次超预期下滑,先行指标新开工面积增幅连续3月收窄,而购地面积同比大幅下滑至7.8%,显示目前销售热度维持的背景下,房企投资意愿仍然疲弱,主要由于一二线城市地价高企,而广大三四线楼市仍面临去库存压力。

1-7月的商品房销售面积为75,760万平方米,同比上升26.4%;销售额为57,569亿元,同比上升39.8%;较上月回落2.3个百分点;销售均价为7,599元/平米,同比上升10.6%,较上月回落0.5个百分点。7月单月销售额同比增速为28.6%,环比下滑25%主要由于6月加大推盘所致,累计增速继续收窄符合预期,同比基数逐渐走平致收窄幅度放缓,但随着南京苏州开启新一轮限购措施,二线城市政策收紧预期再度升温,叠加本轮楼市领涨龙头深圳新房成交已迎来调整,4季度销售恐承压。

1-7月,房地产开发企业合计资金来源为79,881亿元,同比上升15.3%,较1-6月回落0.3个百分点。国内贷款增速继续放缓至0.7%,预收款和按揭贷款增速分别为31.6%和54.6%仍维持高位,显示流动性持续宽松背景下,房企销售回款持续加速的同时,再投资比例却维持低位,开工意愿疲弱与投资数据下滑相互印证,M1和M2剪刀差将持续扩大。

政策与新闻方面,发改委鼓励房企积极去库存扩大土地供给;中央政治局会议提出抑制资产泡沫;证监会收紧房企再融资用途,不得用于拿地和偿还银行贷款;“苏十五条”楼市新政落地,限制非户籍居民二套房的购买资格;南京限贷政策落地,商业贷未结清的市区购二房首付为50%;上海崇明正式撤县设区,县级行政建制成为历史;海南严格执行“两个暂停”管控填海土地开发;武汉推八项公积金新规,支持军人家庭解决基本住房需求;上海规范房地产交易手续费二手住宅为4元每平方米。