房地产行业-7月地产数据及812行情点评:否极或有泰来

事件:8月12日统计局公布地产1-7月数据,1)销售及库存:累计销售面积7.58亿平米,同比增幅收窄至26.4%(前值(1-6月)27.9%),累计销售额5.76万亿元,增速回落至39.8%(前值42.1%)。待售面积7.13亿平米,同比增长7.7%,增幅持续收窄;2)拿地及新开工:累计土地购置面积1.12亿平方米,同比降幅扩大至7.8%(前值-3.0%),土地成交价款3848亿元,增长7.1%(前值为10.2%)。累计新开工9.29亿平米,同比增幅收窄至13.7%(前值14.9%),竣工4.59亿平米,增速提高至21.3%(前值为20%);3)投资及资金:累计投资额5.54万亿元,收窄0.8个百分点至5.3%(前值6.1%),其中,住宅投资3.70亿(比重为66.8%)增长4.5%,增速回落1.1个百分点。累计到位资金7.80万亿,增长15.3%(前值15.6%),回落0.3个百分点,其中按揭贷款增速放缓至54.6%(前值57.0%)。

7月淡季低基数致单月微增、整体销售下降势头不改:1)单月微增只因7月淡季基数低:1-7月,商品房销售面积7.58亿方,同比增26.4%,增幅收窄;2)高歌猛进后复制13年走势、增速持续回落:我们年初以来多次提示,今年销售在年初高歌猛进后有望复制13年走势,在5月后进入调整过程;3)销售均价环比回升、累计增速收窄(边际效应递减):从单月数据看,7月单月销售均价有所回升;从累计数据看,1-7月销售额累计增速与销售面积累计增速之差有所收窄;4)待售面积回落,整体去化良好:待售面积持续下降,增幅降至7.7%。

投资增速创单月最低、8月累计或将跌破5.0%:1)单月投资增速全年最低,8月累计或将跌破5.0%:1-7月,地产开发投资累计5.54万亿元,收窄0.8个百分点至5.3%;2)住宅投资、办公楼投资增速收窄:1-7月住宅投资增速继续收窄至4.5%;3)投资增速“东西回落,中部微升”,整体增幅回落明显。

新开工增速虽回落,但与销售面积之差持续扩大,未来库存压力抬升:1)补货速度下降明显,但“补”仍远大于“销”:1-7月份,施工面积68.56亿平方米,同比增长4.8%,增速回落;2)新开工面积与销售面积之差持续扩大、库存压力维持抬升:新开工面积增速虽连续几月持续下降。

量价齐缩:1)土地市场降幅扩大,成交价款增幅亦收窄:累计土地购置面积1.12亿平方米,同比降幅扩大至7.8%;2)资金面基本稳定,各项资金来源均微幅下降:1-7月份,到位资金7.99万亿元,同比增长15.3%,增速回落。

投资建议:本月投资单月增速1.4%达全年最低,累计增速跌至5.3%,我们在《销售现13荣景、投资似09救市》的点评报告中,提到今年销售大概率复制13年走势,投资则会类似09年,但增长不如上次周期大仍在5-6%之间,预计8月累计增速或跌破5%,届时随着政策和数据的落地,且存在新一轮宽松的预期,板块会迎来修复性机会,但超出预期的是恒大增持多个地产公司,提前催化了板块的修复,结合全年地产板块垫底的表现,我们认为行情仍将持续,这俩天虽然出现地产板块出现限制性政策,但是一来,核心二线调控虽符合预期,但全面铺开概率较低;二来,政策的落地其实是消化了此前对限制性政策的预期,未来不大可能再出现限制性政策,而且由于全年销售的高增长,地产行业是难得的低估值高增长的行业,参与的不但是博弈性机会更是价值性机会,除了恒大概念的万科、嘉凯城和廊坊发展,建议积极关注:招商蛇口、金地集团、天业股份、上实发展、北京城建、嘉宝集团、新城控股等。

风险提示:销售回落、政策不及预期