房地产行业周报:大道至简,资产重估引爆板块行情

本周观点:近期地产板块热度提升带动起以往作为价值洼地的地产蓝筹估值快速修复,上周以金融地产领衔的蓝筹板块取得了明显的相对收益,我们简要分析一下板块反弹的驱动因素。首先讲到行业基本面本身,7月投资及新开工增速持续下行反映了二季度以来销售增速放缓带来的阶段性调整,地价攀升抑制企业拿地热情的同时也加大了政府对于土地市场的管控力度,进而导致土地购置面积同比降幅出现扩大迹象。政策层面则先后有合肥、苏州、南京等二线城市收紧调控,预计后续因城施策仍为主基调,不排除个别热点城市调控政策进一步收紧。总体来看市场对于地产基本面预期一致,且不存在所谓的预期差。地产板块近期利空消息偏多,所以基本面驱动阶段行情上涨的逻辑显然不成立。换而言之,以恒大为首的增量资金才是驱动板块上涨的核心动因。

对于接下来板块的走势观点,由于我们对于短期资金博弈无从判断,我们的关注点就在于市场存量资金的投资偏好是否与险资或产业资本相匹配,进而承载板块的持续上涨动能。那么存量资金偏好什么?回顾年初至今的板块轮动行情,资金对于基本面的要求越来越少,更多出现的是机构抱团取暖炒主题的行为,当前刚好出现恒大这样的实力买家则恰好迎合了资金偏好。近两周地产板块反弹的催化因素无非是恒大为代表的市场增量资金不断举牌,部分市场观点认为其深层次逻辑在于资产荒下险资等长线资金偏好低估值、高分红、具有稳定现金流的地产蓝筹,而该逻辑自去年宝能举牌万科即存在,此轮类似恒大这种产业资本举牌万科,推动因素还包含另一个层面的资产荒——即拥有存量优质土地资产的地产企业极为稀缺,当前板块的催化核心逻辑即为资产重估,继续维持板块“推荐”评级。

近期个股中表现较为出色的例如保利、绿地、金地、招商、金融街等蓝筹个股,其共同点在于资产质量优异、估值低廉,当下我们认为更适合自下而上的选股思路,个股方面继续推荐保利、招商、城建、首开、金融街、新城控股、阳光股份、广宇集团、天业股份、空港股份、苏宁环球等。

风险提示:1)行业销售大幅低于预期;2)房企转型进度低于预期;3)房地产去库存政策低于预期等。