房地产行业2016年8月研究月报:数据无虞、板块行情显现

市场回顾

7月底上证综指收于2929点,上涨1.7%,成交额4.7万亿,环比增加24.7%;申万房地产指数下跌3.7%,成交额5171亿,环比增加43.9%。

横向比较来看,地产板块跌幅较大,整体弱于大市。板块个股中中南建设、东旭蓝天、银亿股份、天业股份和中房地产涨幅均超过16%。地产蓝筹股7月表现分化,其中招商蛇口、华侨城、华夏幸福和保利地产等涨幅均超过4%,而荣盛发展、华发股份、陆家嘴、金地集团涨跌不显著,绿地控股跌幅超14%,万科复牌后当月下跌27%。

行业跟踪

销量回落趋势减缓:7月32样本城市新房销量环比减少3%、同比增加15%、累计同比增加31%。其中,一线城市环比增长4%,长三角增长1%,表现相对较强。同比来看,二线增长28%、环渤海增长18%,增速相对领先。从全国数据来看,7月住宅销售额7471亿,同比增长25.7%,依旧表现强劲。7月26样本城市二手房成交量环比增长8%、同比增长3%,累计同比增长47%。从重点城市跟踪来看,7月二手房市场新增客源相比5、6月有显著的增长。

去化周期有所下降:我们跟踪的15样本城市平均去化周期从6月的13.3月减少到7月的12.8月,其中上海在4个月以内,温州、福州、青岛等在15个月以上。

土地成交溢价率略有降低:7月30重点城市住宅类用地成交建面为1603万方,环比增加11.8%,成交总价994亿,环比减少28.8%,平均成交楼面价6202元每平米。7月住宅用地成交溢价率略有降低,从6月的86.4%减少到73.4%,这与供地结构和起拍价设定有一定关系。7月全国单个地块楼面成交价前10名中大部分位于长三角区域。

投资增速小幅下行:1-7月全国房地产投资完成额5.5万亿,同比增长5.3%,相比前值减少了0.8个百分点(1-6月减少了0.9个百分点)。从单月数据来看,7月单月完成额8730亿,同比仅上涨1.4%,所以拉低了累计增速。但值得注意的是,去年单月投资额从8月开始到年底有持续5个月的同比负增长,四季度的投资增速可能会企稳回升。

新开工表现坚挺:7月住宅实现新开工面积1.1亿方,同比增长8.9%,使得1-7月全国商品房新开工增速为13.7%,下降幅度明显减缓。考虑到去年8月住宅新开工基数更低,我们对于8月新开工数据预期依旧积极。

中报持续超预期:90%已披露中报的公司实现业绩增长,特别是广宇集团、美好集团、南京高科、大名城、新城控股、陆家嘴等公司业绩增速超出预期。另外,大部分公司销售毛利率恢复到30%以上。

投资建议

7月销量下滑趋势减缓,行业基本面高位盘整,销售和新开工表现强势,投资增速有望先抑后扬。我们继续建议超配地产,推荐招商蛇口、保利地产、华侨城、荣盛发展、滨江集团、华发股份、上海临港等。

风险提示

销售、新开工和投资表现低于预期。