越秀房产信托基金:上海越秀大厦租金强劲上升

支撑评级的主要因素

周大福金融中心预计将在16年完工,使得今年珠江新城的写字楼租赁市场承受着较大的压力,但此之后该区域的写字楼供应将比较有限。为了应对供应增加的情况,管理层表示今年广州国际金融中心只有10%的建筑面积会到期。由于到期面积很少,写字楼的平均租金同比上涨2.6%。16年上半年入住率从上年同期的93.7%提高至96.1%。广州国际金融中心的零售部分的改造计划已经在5月完成,租金上涨10%,客流量提升30%。酒店将面临来自未来几年陆续完工的几家国际五星酒店同业的激烈竞争。酒店的日均单房收费率(ADR)将保持稳定,而入住率将小幅下滑1.4个百分点至67.2%。

上海越秀大厦的续租租约的租金上涨了25%,新租户租金上涨30%,主要是因为越秀大厦的位置临近上交所新楼。45%建筑面积的租约将在明年到期,我们预计17年租金将大幅上涨。

16年上半年实际利率从15财年的3.42%下滑至3.29%。公司可以以较低利率的贷款对境内和境外债进行再融资。16年上半年人民币贷款占贷款总额中的占比上升3.9个百分点至28.1%。汇兑亏损1.72亿人民币作为非经常性项目被计入可分配收入。

白马大厦的收入仅同比增长2.9%,因为零售行业的结构性调整,导致整体市场面临压力。

评级面临的主要风险

补贴款项结束及部分单位停止出租将导致2017年每个基金单位的分派下滑。

估值

目前,越秀房产信托的16年预期收益率为6.8%。相比香港上市的房地产信托投资基金5.8%的收益率均值,我们认为这一收益率具有吸引力。考虑到上海越秀大厦租金强劲增长,公司较好的长期增长前景,我们将目标价上调为5.13港币。重申买入评级。