房地产行业2016年8月投资策略:销售再创新高,宽松仍将持续

本期内容提要:

6月份商品房销售面积创近两年新高,上半年累计销售面积有所回落。6月当月商品房销售面积1.63亿平方米,创下2014年以来单月销售面积新高;由于去年同期基数升高,同比增速降至14.58%。2016年1-6月房地产市场销售面积6.43亿平方米,同比增长27.93%,同比增速已连续两月下滑。

房地产新开工面积同比增速有所放缓。2016年2月份至4月份,商品房新开工面积同比增速逐步升高,商品房销售面积的回升逐步促进新开工的回暖。2016年6月,商品房新开工面积7.54亿平方米,同比增长14.90%,同比增速近两月有所放缓。

百城住宅均价再创新高。2016年6月份,百城样本住宅平均价格11816元/平米,同比增长11.18%,再创历史新高。一线城市价格指数同比增长25.69%,环比增长1.57%,一线城市表现继续超越二三线城市。

二线城市土地市场增速抢眼。2016年1-6月份,40个主要城市供应和成交土地占地面积同比均保持小幅增长,和2015年全年相比均有所回升;二线城市的土地供应和成交增速均领先于一线和三线城市;主要城市土地成交总价和均价保持快速增长势头。

库存压力仍大,房市分化。在一二线城市房地产库存快速消耗的同时,从土地供应和成交情况来看,三线城市的房地产市场仍然被库存问题紧紧压在头上,表现缺乏活力。截止2016年6月,商品房待售面积累计为71416万平方米,库存情况比2015年稍有好转,但是并未见明显改善。尤其是三、四线城市的房地产市场库存问题依然严重,分化愈来愈明显。

稳定的宏观经济政策托底房市。在7月26日的政治局会议上,中央提出要“用稳定的宏观经济政策稳住市场预期”。我们预计房地产市场将维持宽松的政策环境,同时不排除未来继续出台利好政策。会议还提出要抑制资产泡沫。因此,房地产政策对于前期房价上涨过快的一线城市和库存压力较大的三四线城市可能会区别对待。

房企业绩改善可期。受益于房地产销售的回升,房地产板块预收账款增速在2015年明显回升,2016年一季度同比继续大幅增长。2016年一季度,房地产板块预收账款11440.11亿元,同比增长52.37%。相较于2015年四季度38.73%的同比增速大幅增加。预收账款增速上升,保证了板块未来业绩的进一步释放。

维持行业“看好”评级。我们认为,稳定的宏观经济政策将托底房市,房地产市场将维持宽松的政策环境,同时不排除未来继续出台相关利好政策。同时,房地产板块预收账款的大幅回升保证了房企未来业绩的进一步释放,维持行业“看好”评级。重点推荐保利地产(600048)、首开股份(600376)和世联行(002285)。

风险因素:政策利好及房地产销售回升不及预期。