招商蛇口:开发权益归属落地,估值修复空间再打开

招商蛇口(001979.CH/人民币15.33,买入)公告:为落实《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》,推动前海蛇口自贸区的开发建设,加速前海土地整备,公司拟与安通捷码头仓储服务(深圳)有限公司、招商局物流集团有限公司共同投资设立合资公司深圳市招商前海投资控股有限公司,招商前海投资拟最终与深圳市前海开发投资控股有限公司成立合资公司共同开发建设列入合作范围的2.9平方公里(具体面积由双方最终确定)的前海土地。本次交易各方拟签订《公司章程》约定合作有关事项,其中,公司认缴出资42,900万元,占招商前海投资注册资本82.5%;安通捷码头认缴出资7,280万元,占招商前海投资注册资本14%;招商局物流认缴出资1,820万元,占招商前海投资注册资本3.5%。各方在合资公司中直接和间接享有的权益比例确定之后,可对上述持股主体、认缴出资额和出资比例进行调整。

1、开发权益归属落地,上市公司和集团权益比例为82.5:17.5。根据此次协议,招商蛇口将与同属招商局集团旗下的安通捷码头和招商局物流共同合资成立招商前海投资,三方权益比例为82.5:14:3.5,并由招商前海投资与前海管理局下属的前海投控共同组建合资公司推进自贸区建设,合资公司的股权比例为50:50,并由招商局集团实现财务并表,合作范围的2.9平方公里的前海土地。此次上市公司的开发权益占比82.5%,进一步明确招商蛇口作为招商局方的出资主体地位和在前海蛇口自贸区开发建设中的主导地位,最终开发权益比例为82.5%*50%=41.25%,土地开发权益归属的落地的解决将进一步推动公司相关业务的发展。

2、合作范围2.9平方公里,估计权益可开发建面200万平米。根据协议,双方合作范围为前海片区2.9平方公里土地(具体面积由双方最终确定),而公司合计拥有前海片区土地使用权面积2.43平方公里,并尚有1.09平方公里未取得权属证书,若按2.0的容积率测算估计可开发的建筑面积将超过500万平米,根据此次协议比例可开发的权益建筑面积将超过200万平米。从目前已启动的前海自由贸易中心一期项目来看,规划用地面积和建筑面积分别为6.4万和25.4万平米,容积率达3.98,其中办公和住宅面积分别占比40%和23%,计划投资额93亿元即3.6万元/平米,其中土地款约1.95万元/平米。

根据中原地产数据显示,今年6月深圳南海区的前海和蛇口板块的二手房住宅成交均价分别高达到6.5万元/平米和7万元/平米,物业重估价值十分可观。

3、优质蓝筹龙头大幅低估,重申买入评级。公司作为地产板块龙头,1-6月实现销售金额308亿元同比增长50%,预告1-6月实现归母净利润38-39亿元,相比备考口径同比增长34%-38%,基本面扎实而优质物业大幅低估,目前RNAV仍折价超过30%。此外,公司力争通过3-5年的努力,培育一家扎根深圳、面向全球的世界500强企业,彰显公司作为央企整体上市后做大做强的战略决心,而此次前海土地开发权益归属的进一步落地有望成为估值修复的催化剂,我们重申公司买入评级。