中投证券房地产行业周报

【一手房成交】受销售淡季及部分城市水灾影响,本周49个城市成交面积小幅下降,环比-2%,同比+10%。本周49个城市成交面积656.6 万平,环比上周-2%(一线环比+26%,北上广环比分别+42%、+39%、+6%,深圳同比-3%;二线-4%;三四线-10%);同比去年同期+10%(其中一线-18%,北上深同比分别-43%、-4%、-51%,广州同比+20%;二线高位回落,但仍同比增长+18%;三四线小幅回落+12%);2016年前29周较去年前29周仍大增28%,整体好于市场预期(一线+0%、二线+36%、三四线+27%),一线前29周累计成交面积回归去年同期水平。

【一手房库存】可售面积环比继续微降、同比去年同期大降,去化时间环比小幅上升。17个城市可售面积环比上周-1%(一线-1%,二线-1%,三四线+1%),同比去年同期-21%(一线-15%,二线-25%,三四线-15%);去化时间7.6个月(一线7.8个月,二线6.8个月,南京去化时间不足2个月,杭州南昌合肥去化不足6个月,三四线12.9个月),环比上周+0.1月(一线-0.1个月,二线+0.1个月,三四线+0.5个月),同比去年同期-2.8个月(一线-0.2个月,二线-4.5个月,三四线-4.5个月)。核心二线城市持续销售火爆。

【二手房成交】二手房平稳增长,成交环比上升、同比去年同期一线城市大幅回落二线城市持续增长。18个城市二手房成交240 万方,环比上周+13%(一线+37%,北京深圳+43%、+15%;二线+9%;三四线-21%),同比去年同期+12%(一线-17%,北京深圳+13%、-62%;二线+30%;三四线-11%)。2016年前29周较去年大增57%(一线+31%,北京显著优于去年同期+57%,深圳-9%,二线+73%,三四线+35%),存量房成交一二线城市分化态势持续。

【本周政策】发改委对下半年楼市政策主基调是去库存,一城一策,一线及部分二线城市加大住房供应,防止房价持续过快上涨;中央军委办公厅明确已享受房改优惠政策购房,再次以外售方式购买军队经济适用住房,只能保留一处,退出的住房由售房单位原价收回。?地方政策:海南供给侧结构性改革方案提出下一步要以做优做精旅游特色产品为抓手,推动观光旅游向度假休闲旅游转变;乌鲁木齐公布首批两类保障性住房房源共计2209套;厦门删除楼市信贷调整政策,属相关部门与人民银行总行沟通不够深入和协调不充分;河南养老保险缴费比例由20%降为19%,期限2年,失业保险费率由2%降为1.5%,期限2年,企业可在5%—12%之间自行确定住房公积金缴存比例。

【最新观点】2016年1-6月房地产销售和投资增幅较1-5月略回落。发改委定调下半年楼市主基调去库存,针对供需矛盾突出的一线及部分二线城市加大供应,区别对待,“供给与去库存并举”的市场化调控思路利于板块做多。自从我们持续推荐16年中期策略“与城市群共成长”,持续提出房地产行业发展机会转向区域性和结构性,未来城市群发展是房地产行业的发动机,与城市群共成长”,选股也遵循这个逻辑。中期策略报告发表至今投资组合涨幅超10%超越大盘和行业指数。招商、华夏、城建、保利、泛海、金融街、嘉宝集团等等表现尤其突出。再次推荐: “独特盈利模式和资源”的“招商蛇口、华夏、陆家嘴”,“地铁上盖或基础设施”资源的“京投发展、城投控股”、核心城市“资源丰富或获取资源能力强”的“城建、泛海、金融街、天健”,核心城市“解决同业竞争”的“上实”,布局于“城市群”的“保利”,以及“地产服务产业链”新秀“嘉宝集团”。

【风险提示】:经济增速下行销售低于预期,万科股权之争、英国脱欧影响全球股市汇市打击行业环境,地王再出刺激差别化收紧政策等。