宏观固收点评:房价上涨势头放缓,各线城市分化持续

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7月18日统计局公布的数据显示:6月,70个大中城市新建住宅价格,同比上涨5.7%, 环比上涨0.7%,较上月下滑0.1个百分点。其中,一线城市新建住宅价格同比上涨28.5%,环比2.1%;二线城市同比上涨9.9%,环比上涨1.3%;三线城市同比上涨1.4%,环比0.3%。二、三线城市同比涨幅扩大,环比涨幅缩窄。

70个大中城市二手房销售价格同比上涨4.7%,环比上涨0.5%,与上月持平。其中,一线城市同比上涨30.5%,环比上涨1.5%,较5月增加0.1个百分点;二线城市同比上涨8.3%,环比上涨1%,;三线城市同比上涨0.7%,环比上涨0.1%。二、三线城市环比涨幅均较上月回落0.1个百分点。

核心观点:6月,房地产开发投资和销售增速都有所下滑,房价整体增速减缓,市场预期整体不乐观。上半年去库存成效较为显著,全面宽松的调控政策使得房价出现了新一波的上涨,但各地区冷热不均。下半年针对市场分化情况,政策面调控仍将以宽松为主基调,更加注重分类施策、因城施策,房价上涨过快的城市会出台地方性的政策进行定向调控,一线城市房价增速将继续放缓,二线城市房价将是下半年的调控重点,增速上或逐步回归平稳,三线城市去库存仍将持续,房价短期内难有大起色。

点评要点

6月房价环比增速再降,年内累计增速创新高。6月,70个大中城市新建住宅价格指数环比增速较上月下滑0.1个百分点,二手住宅价格指数环比与上月持平。房价增速整体呈放缓趋势。但上半年房价累计增长11.8%,为2011年以来新高。2016年上半年以来,在房地产去库存和较为宽松的货币环境下,房地产尤其是一线和二线城市快速上涨,但三线城市的房价受需求影响,涨幅较慢。6月,70个大中城市新建住宅价格指数以2015年定基,排名最后五位的城市中,有三个是东北地区(牡丹江、丹东、锦州),这些城市的房价较2015年还出现了下跌,这与当地经济受去杠杆影响有较大关系。

房价涨幅分化进一步加剧,核心二线涨幅居前。6月,一线城市环比涨幅较上月略有扩大,二、三线城市环比涨幅持续收窄,各线城市房价之间差距进一步拉开。以2015年定基,70个大中城市新建住宅价格指数涨幅最快的深圳高于最慢的锦州46.2 个百分点,这一差距较5月扩大了4.1个百分点,城市之间冷热不均,分化加重。3月以来上海、深圳相继加码限购政策,北京通州区将限购范围扩散至商住公寓,政策抑制房屋成交的效果逐步显现,加之前期需房价上涨过快,透支了市场需求,6月份北上深广四个城市商品住宅成交同比全线回落,深圳跌幅最大达到54%。同时,二线房市热度未降,厦门6月新建商品住宅价格再次领涨(同比33.6%),在70个大中城市中同比涨幅第二,南京29.7%,合肥29%。且其库存较少,合肥、南京存销比均位于低位。尽管政策频出,成交量有所下滑,但核心二线城市房价短期仍将保持较高位置。

房地产库存降低,投资销售双回落。6月末,全国商品房待售面积71416万平方米,环比减少753万,连续5个月负增长,总体库存持续下降。1-6月,房地产投资、销售、新屋开工增速再次全线回落,1-6月份,全国房地产开发投资46631亿元,同比名义增长6.1%,增速比1-5月份回落0.9个百分点。其中,住宅投资31149亿元,增长5.6%,增速回落1.2个百分点。6月当月环比也出现大幅放缓,6月新屋销售同比增长22%,远低于5月的32.9%和3月的71%,是今年以来的最慢增速。房地产库存降低一方面体现了上半年去库存的成效,另一方面也为新增投资创造了空间,但投资回落体现出房地产企业对于下半年市场的预期并不乐观。

下半年市场分化持续,施政或将“一城一政”。6月,房地产开发投资和销售增速都有所下滑,新建住宅价格指数环比增速减缓,市场预期整体不乐观。上半年去库存成效较为显著,全面宽松的调控政策使得房价出现了新一波的上涨,但各地区冷热不均。发改委在7月14日表示在下半年将针对市场分化的情况,注重分类施策、因城施策。预计在目前经济逐渐走稳,压力仍大的背景下,房地产市场下半年的调控仍将以宽松为主基调,但房价上涨过快的城市会出台地方性的政策进行定向调控。总体来看,一线城市房价增速将继续放缓,二线城市房价将是下半年的调控重点,增速上或逐步回归平稳,三线城市去库存仍将持续,房价短期内难有大起色。