房地产行业2016年日常报告:国改提速资源整合、行业数据符合预期

事件

2016年7月14日,国务院国资委秘书长在国企改革通报会上表示:在进行国有资本投资运营公司试点方面,中粮集团、国投公司继续深化改革,将21项权利归位或授予企业。在此基础上,选择诚通集团、中国国新开展国有资本运营公司试点;选择神华集团、宝钢、武钢、中国五矿、招商局集团、中交集团和保利集团7家企业开展国有资本投资公司试点。

2016年7月15日,国家统计局发布房地产行业数据:2016年1-6月,全国房地产开发投资4.7万亿,名义增长6.1%;房屋新开工面积7.8亿方,增长14.9%;土地成交款0.3万亿,增长10.2%;商品房销售面积6.4亿方,增长27.9%;商品房销售额4.9万亿,增长42.1%;个人按揭贷1.1万亿,同比增长57.0%。

评论

销售增速回落符合预期:1-6月商品住宅销售面积5.7亿方,增速从上月的34.2%下滑到28.6%,回落5.6个百分点,主要原因是基数较高。2015年6月住宅销售面积1.2亿方,环比增长了44.0%,而2016年6月住宅销售面积1.4亿方,环比增长34.7%,同比增长14.2%(与重点城市增速表现相当),而去年7、8月基数相对较低,我们判断行业销售增速在三季度更多表现为高位盘整。销售额方面,除去量的因素外总体销售单价也略有回落,2016年6月住宅的销售单价同比增速由上月的8.9%回落到6.7%,住宅累计销售额增速从上月的53.4%回落到44.4%。从资金方面来看,2016年1-6月房企收到的定金及预收款1.9万亿(占比27.8%),增长34.1%,个人按揭贷款1.1万亿(占比16.5%),增长57.0%,增速相比上月下滑幅度均不到2个百分点,说明整体上的购房信贷政策并未因为个别城市的调控有所改变。

投资数据下滑但土地购置改善:2016年1-6月房地产开发投资额的增速从上月的7.0%下滑到6.1%,其中占比最大的房屋施工面积表现稳健,增长5.0%,增速仅回落0.6个百分点;房屋新开工面积7.6亿方,增长14.9%,回落3.4个百分点;房屋竣工面积4.0亿方,增长20.0%,回落0.4个百分点。说明竣工和复工表现稳健,新开工波动相对较大。值得说明的是,6月份土地购置面积为2306万方,环比5月增长10.6%,同比增长7.3%(5月这一数字为-4.5%),使得上半年土地购置面积增速由1-5月的-5.9%爬升至-3.0%;6月土地成交价款864亿元,环比增长18.8%,同比增长28.0%,使得上半年土地成交额增速由1-5月的4.7%爬升至10.2%。房地产一级市场溢价的持续性相比二级市场更为显著,促使了土地购置持续改善。

国企改革推动行业资源整合:今年2月国务院国资委公布十项改革试点后,在上周首次透露改革试点企业名单。作为国企改革的重头戏,国有资本投资运营公司将粉墨登场,投资公司偏重投资控股,而运营公司则偏重持股管理,强调国有资本的保值增值。招商局集团和保利集团作为新晋的国有资本投资公司试点,或表明保利地产和招商蛇口有望作为主体整合并主导集团之外的其他国企地产资源,我们认为这一动作可能会加速房地产资源的流动整合,也会提升房企从住宅开发到存量运营的转变速度,在险资深度介入万科、保利等低估值龙头之后,企业长期价值和短期估值的剪刀差有望逐步缩窄,地产板块或逐步突破过去的估值约束。

投资建议

预计下半年国企改革和供给侧结构性改革不断发酵,保利集团作为新晋国有资本投资公司试点打开了龙头公司外延增长的空间,而行业数据表现符合市场预期,积极因素不断显现。再考虑到市场轮动和地产板块的低仓位低估值现状,我们调高行业投资评级至买入。建议超配地产,推荐保利地产、华侨城、招商蛇口、南国置业、中粮地产、陆家嘴、世联行、华发股份等。