房地产行业2016年中期投资策略:小周期复苏见顶,关注业绩高弹性标的

2016年上半年房地产板块表现弱于大盘

2016年房地产板块下跌25.75%(截至7月12日),排名中信29个一级行业的涨幅榜倒数第2位。同期上证综指下跌13.84%,沪深300指数下跌12.27%,房地产板块走势弱于大盘。

行业基本面全面回升

2016年上半年,房地产行业基本面呈现全面回暖态势,商品房销售大幅增长,新开工快速回升,房地产开发投资增速提高。在去库存政策支持下,供求关系较好的一二线城市率先回暖,房价涨幅扩大,房价上涨从一线向二三线传导,市场情绪升温。

行业景气程度处于小周期高点

近10年来,房地产市场景气程度基本以3年左右为一个周期,房价环比涨幅与商品房销售同比增幅具有较强相关性,在房价与销售见顶回落之后,市场的下行往往持续4-6个月时间,销售增速逐步下滑并过渡到负增长,房价也逐步由升转跌。从房地产市场规模来看,目前已处于顶点或接近顶点。大周期顶部与小周期顶部叠加,房地产市场未来一段时间有望缓步下行。

从历史数据来看,销售增速下行时,房地产板块估值也处于下行趋势。当前一二线与三四线房地产市场分化,政策继续大幅放松的可能性较小,房地产板块估值未来有望逐步下行。估值难以提升的情况下,公司股价表现在于业绩弹性,持续保持较高速度增长的公司,有望获得超额收益。

投资策略

房地产行业基本面见顶回落,但今年总体销售仍将保持较大幅度增长,房地产销售的高增速将在未来1-2年逐步兑现为上市公司业绩。房地产市场回升主要集中于东部一二线重点城市,房价大幅上涨有助于提升上市公司毛利率,主要布局东部一二线城市的房地产上市公司受益明显。

建议关注销售增速较高,未来业绩增速预期较高的区域地产及地产服务公司。推荐公司为新城控股(601155)、华夏幸福(600340)和世联行(002285)。

风险提示

1、宏观经济波动2、房地产政策风险3、市场销售及房价跌幅超预期