房地产行业研究周报:龙头公司或开启外延增长

市场回顾

保利集团被纳入国有资本投资公司试点名单:国务院国资委7月14日召开媒体通气会,宣布将全面铺开央企改革试点工作,并选择神华、宝钢等7家央企开展国有资本投资公司试点,中国建材和中材集团等3对企业开展兼并重组试点。据国资委副秘书长彭华岗介绍,国有资本投资运营公司试点,中粮集团、国投公司试点工作继续深化,陆续将21项权利归位于或授予企业,在此基础上,选择诚通集团、中国国新开展国有资本运营公司试点,选择神华集团、宝钢、武钢、中国五矿、招商局集团、中交集团、保利集团等7家企业开展国有资本投资公司试点。投资公司强调的是对业务的整合和控制力,保利地产是保利集团旗下最重要的上市平台(2014年总资产占比66.4%,收入占比68.0%,归母净利润占比77.2%),有望受益地产开发类资源的横向整合并购,打开外延式增长的空间。

房地产行业增速回调符合预期:上周五国家统计局发布房地产行业数据:2016年1-6月,全国房地产开发投资4.7万亿,名义增长6.1%;房屋新开工面积7.8亿方,增长14.9%;土地成交款0.3万亿,增长10.2%;商品房销售面积6.4亿方,增长27.9%;商品房销售额4.9万亿,增长42.1%;个人按揭贷1.1万亿,同比增长57.0%。经过分析,我们看到信贷投放依然宽裕充盈,销量增速下滑与去年高基数有很大关系,而土地购置面积表现积极,同比降幅进一步缩小,而土地成交溢价相比商品房成交溢价持续性更为显著。我们依旧维持对全年销售和投资偏乐观的看法,短期内没必要对行业数据表现过于担忧。

国家发改委表示主基调依然是去库存:发改委发言人赵辰昕在7月14日举办的新闻发布会上介绍,下半年针对市场分化,应更加注重分类施策、因城施策。对一线及部分二线,要加大住房供应,防止房价持续过快上涨;对三、四线等商品房库存较大的城市,要积极采取措施化解房地产库存。同时,应建立购租并举的住房制度,深化住房制度改革。

行业销量和板块表现:上周样本城市新房销量环比持平,同比增长15%;存量房成交上周环比增长14%,同比增长11%。上周申万房地产指数上涨1.49%,低于上证综指2.22%,与万科表现疲软有关。其中中房地产、绵石投资、洲际油气、中南建设涨幅超过12%,新潮能源、大港股份跌幅超过8%。

投资观点

本周调高行业投资评级:1)保利集团被纳入国有资本投资公司试点名单,保利有望开启外延式增长,龙头公司估值提升有条件;2)行业数据表现符合预期,下半年进入难得的改革窗口期,政策红利趋多;3)地产板块仓位配置较低,估值相对便宜,对场外增量资金存在吸引力;4)万科复牌企稳后不再拖累板块表现,增量资金入场有望走出超额收益。

看好国资园区类和高弹性类:万科的估值水平或像金地维持在高位,保利在国改催动下估值进一步上行,可关注低估值类个股如华侨城、招商蛇口。国资背景的园区类企业没有估值约束,建议关注陆家嘴、外高桥、上海临港等,弹性类个股建议关注世联行、银亿股份等。

模拟组合方面,我们当前持有94%仓位,累计收益率7.2%,持有绿景控股29%、中航地产23%、世联行23%、华侨城19%。