中投证券房地产行业周报

【一手房成交】受上周月末集中备案、销售淡季及部分城市水灾影响,本周47个城市成交面积普遍下降,环比-31%,同比+8%,同比增速收窄在预期中。本周47个城市成交面积644.5 万平,环比上周-31%(一线环比-47%,北上深广环比分别-54%、-48%、-17%、-47%;二线-32%;三四线-15%);同比去年同期+8%(其中一线-35%,北上深同比分别-61%、-21%、-57%,广州同比+3%;二线成交仍处高位同比+18%;三四线持续向好+21%);2016年前28周较去年前27周仍大增32%(一线+3%、二线+40%、三四线+33%),47个城市全面小幅回落。

【一手房库存】:可售面积环比继续微降、同比去年同期大降,去化时间同比维持不变。16个城市可售面积环比上周-1%(一线+0%,二线-1%,三四线-1%),同比去年同期-21%(一线-15%,二线-25%,三四线-16%);去化时间7.4个月(一线7.9个月,二线6.5个月,南京去化时间不足2个月,杭州南昌合肥去化不足6个月,三四线12.4个月),环比上周+0月(一线-0.1个月,二线+0个月,三四线-0.2个月),同比去年同期-3.0个月(一线-0.3个月,二线-4.5个月,三四线-5.2个月)。核心二线城市持续销售火爆。

【二手房成交】二手房成交环比转跌、同比去年同期一线城市大幅回落二线城市持续增长。17个城市二手房成交211.8 万方,环比上周-12%(一线-21%,北京深圳-26%、+9%;二线-10%;三四线-2%),同比去年同期-2%(一线-37%,北京深圳-13%、-68%;二线+15%;三四线+30%)。2016年前28周较去年大增59%(一线+33%,北京显著优于去年同期+59%,深圳-7%,二线+75%,三四线+37%),存量房成交一二线城市分化态势持续。

【本周政策】社科院建议一线城市和部分热点二线城市增加供给,在商改住的基础上,实施工改住,调整工业用地的功能,实行房价涨停板制度和土地拍卖熔断制度。地方政策:厦门首套未还清,提高二套首付至6成;广州自本月起至2017年6月期间,住房公积金缴存比例下限为5%,上限降至12%;山西首置最低首付款比例20%,首改最低首付款比例不低于30%,交易税方面,首置90平方米及以下1%、90平方米以上1.5%,首改90平方米及以下1%、90平方米以上2%;顺义暂不执行商住限购政策;三亚一般性纯地产项目不再开发,一般性度假酒店不做;安徽非住宅商品房去化周期超过48个月的,停止新出让同类性质用地;三河二手房非本地户籍居民家庭限购一套,且购房首付款比例不低于30%。

【最新观点】受上周月末集中备案、销售淡季及部分城市水灾影响,本周新房、二手房市场普遍预冷,成交量下降明显,部分热点二线城市新出台政策降温、三四线城市去库存压力仍较大,南京、苏州出台土地拍卖熔断机制、合肥提高土地交易保证金缴纳比例缩短出让金缴纳时限、山西实施阶梯式住房信贷政策等政策调控房地产市场,因城施策力度加码符合预期,全年预期保持两位数的稳定增长。敬请持续关注我们16年中期策略专题报告“与城市群共成长”,报告提出,中国城市群将成为房地产行业新的发动机,在未来的城市群发展中,拥有“独特盈利模式”的“招商蛇口、华夏幸福、陆家嘴”,“地铁上盖或基础设施”资源的“京投发展、城投控股”,核心城市“资源丰富或获取资源能力强”的“北京城建、泛海控股、金融街、天健集团”,核心城市“解决同业竞争”的“上实发展”,布局于“城市群”的“保利地产”,以及“地产服务产业链”新秀“嘉宝集团”均值得重点配置。

【风险提示】:经济增速下行销售低于预期,万科股权之争、英国脱欧影响全球股市汇市打击行业环境,地王再出刺激差别化收紧政策等。