2016年3季度房地产策略报告:回归趋势下寻求核心价值领域

市场概况:复苏周期延续近15个月,市场确立分化趋势,销售增速显露疲态,投资回升基础薄弱,行业面临小周期拐点。双宽松周期下政策刺激和流动性偏好受力不均,市场分化加剧,销售增速回落难以避免,进一步限制库存改善的持续性和力度空间;销售分化带来土地市场的非理性分化,谨慎情绪下的投资持续回升基础薄弱;政策调控由全面去库存转向因城施策,流动性进一步宽松必要性降低和银行不良贷款危机下个人住房抵押贷款的偏好度提升,需求端信贷支持增强;上市房企盈利能力呈现下行分化,融资规模加大利好一线房企。

细分板块机遇:传统模式聚焦资源优势,存量市场发展前景广阔。住宅市场长周期的顶部压力下一二线城市的资源优势预期显现,安全边际和定价优势带来较为理想的弹性空间;商业地产面临去库存和转型乏力的困境,核心物业群凭借稳健的现金流和低利率下的估值回升预期在经济震荡阶段表现出良好的抗周期性;物业管理市场集中度面临提升,随着更加符合用户习惯的交互模式加速开发,智能社区的便捷性和实用性也将进一步凸显;园区地产聚焦新兴产业的聚集区和区域协同发展所带来的重组机遇,深度利好长三角和京津冀产业园区;变相去库存和资产盘活的需求下长租公寓迎来政策密集释放期,高端细分市场凭借丰富的附加值空间和租金承受力预期率先受益。

投资机遇:短期关注核心资源兑现,中期看好区域协同发展,长期静待物管市场突破。短期来看,销售结转的滞后性将在核心城市本土房企的2016年业绩中有所显现,业绩改善幅度预期扩大。

重点看好北京、深圳及周边拥有核心资源的本土龙头;中期来看,京津冀一体化中期目标临近,后续政策内容预期更加丰富,产业重构利好京津冀本土园区类企业;长期来看,物业管理市场空间巨大。移动技术和互联网内容的突破以及社区附加服务的对接将开辟新的空间。主流房企旗下物管公司以及房地产服务商前景向好。