中投证券房地产行业周报

【一手房成交】45个城市成交面积整体回升,环比+18%,同比+22%,一二线城市交易火热。本周45个城市成交面积932.9万平,环比上周+18%(一线环比+37%,北上深广环比分别+39%、+33%、+17%、+50%;二线+21%;三四线-1%);同比去年同期+22%(其中一线-11%,北上深广同比分别-15%、-6%、-56%,广州同比+9%;二线成交仍处高位同比+28%;三四线持续向好+44%);2016年前27周较去年前27周仍增34%(一线+5%、二线+43%、三四线+34%),45个城市累计成交全面小幅回落。

【一手房库存】:可售面积环比上周微降、同比去年同期大降,去化时间同比转跌。16个城市可售面积环比上周-1%(一线-2%,二线-1%,三四线-2%),同比去年同期-20%(一线-15%,二线-24%,三四线-16%);去化时间7.4个月(一线7.9个月,二线6.5个月,南京去化时间仅2个月,杭州南昌合肥去化不足6个月,三四线12.6个月),环比上周-0.1个月(一线-0.4个月,二线-0.1个月,三四线+0.1个月),同比去年同期-3.3个月(一线-0.6个月,二线-4.8个月,三四线-5.4个月)。核心二线城市持续销售火爆。

【二手房成交】二手房成交环比持续增长、同比去年同期一线城市大幅回落二线城市增长明显。17个城市二手房成交235.0万方,环比上周+6%(一线+19%,北京深圳+27%、-8%;二线+3%;三四线+12%),同比去年同期+16%(一线-23%,北京深圳+10%、-70%;二线+39%;三四线+14%)。2016年前27周较去年大增63%(一线+37%,北京显著优于去年同期+63%,深圳-3%,二线+78%,三四线+33%),存量房成交一二线城市开始呈分化态势。

【本周政策】国务院原则通过《中长期铁路网规划》,以交通大动脉建设支撑经济社会升级发展;国务院明确不动产登记由国务院办公厅督查室协调,国土资源部具体组织实施;发改委表示“十三五”期间我国共要建设19个城市群。?地方政策:南京实行梯度补贴,低保、低收入和中等偏下收入住房困难家庭,分别为32、28、18元/月/平方米;北京自7月1日起至明年6月30日,住房公积金月缴存额上限调整为5102元,职工和单位月缴存额上限均为2551元;东莞给予被征收房屋为住宅的所有权人补助和奖励,100㎡以下(含)每户2万元、100㎡以上每户3万元;合肥提出对取得居住用地价格超过历史最高成交单价的(或楼面地价),房企须在土地出让合同签订后1个月内一次性付清土地出让金。

【最新观点】本周新房交易市场,一线城市持续火热,另外受补贴政策影响,二线城市交易量大增,同时三四线城市去库存压力仍然较大,各地加码因城施策力度符合预期,地王再出重新引起关注,预期政府继续出台措施为土地市场降温。6月百城住宅价格环比涨幅收窄,同比涨幅扩大,全年预期保持两位数的稳定增长。敬请持续关注我们16年中期策略专题报告“与城市群共成长”,报告提出,中国城市群将成为房地产行业新的发动机,在未来的城市群发展中,拥有“独特盈利模式”的“招商蛇口、华夏幸福、陆家嘴”,“地铁上盖或基础设施”资源的“京投发展、城投控股”,核心城市“资源丰富或获取资源能力强”的“北京城建、泛海控股、金融街、天健集团”,核心城市“解决同业竞争”的“上实发展”,布局于“城市群”的“保利地产”,以及“地产服务产业链”新秀“嘉宝集团”均值得重点配置。

【风险提示】:经济增速下行销售低于预期,万科股权之争、英国脱欧影响全球股市汇市打击行业环境,地王再出刺激差别化收紧政策等。