星星地产:IPO点评

公司为物业发展商,主要在香港从事工业大厦的物业发展,以进行出售或出租。公司运营依靠两个主要业务:物业发展、物业投资。根据仲量联行报告的资料,就私人工业市场而言,按自2011年起的已竣工物业建筑面积计,星星地产集团排名第五位星星地产仅有四个发展项目,即一个已经落成发展项目天际中心;一个在建的发展项目星星中心;以及两个发展中项目裕丰项目及柴湾角项目。集团有意改装裕丰物业及重建柴湾角物业为专注于工作写字楼的商业物业,计划分别于2016年第四季及第三季展开裕丰物业的物业升级工程及柴湾角物业的重建。

星星地产过去3个年度的主要溢利源自出售天际中心的工场单位。截至2013年、2014年及2015年12月31日止3个年度,集团纯利分别为0.2百万港元、196.1百万港元及37.1百万港元。于2015年度,毛利同比减少约87.9%,毛利率由约48.4%下跌至约45.7%,主要因为于2015年度,天际中心确认额外后续建筑成本约2.5百万港元,导致物业发展所得毛利率由2014年度的约48.4%下跌至2015年度的约43.5%。毛利率下跌部分被物业投资租金收入(主要由于裕丰物业所致)所得毛利率由2014年度的约54.3%上升至2015年度的约76.8%所抵销。

未来,集团预期出售星星中心的工场单位可以产生大量收益,而星星中心已售工厂单位预期将于2016年最后一季至2017年第一季期间竣工交付。另外,租金溢利将会由完成裕丰项目和柴湾角项目有所增长。

对比港股上市同业公司,星星地产集团2015年市盈率为8.69-10.86倍,高于同业。公司业务规模较小,手头项目也不多,我们给予IPO评级5。