房地产行业2016年中期投资策略:库存分化明显,业绩改善可期

本期内容提要:

预计2016年销售面积可达13亿平方米。2016年房地产销售延续了2015年的火爆态势。截止2016年5月,房地产销售面积累计值4.8亿平方米,同比增长33.20%。

新开工面积大幅增长,主要城市土地成交逐步回暖,二线城市表现突出。2016年2月商品房累计新开工面积同比增速两年来首次由负转正。房地产企业投资意愿整体依然偏弱,但新增个人购房贷款同比继续大幅增长。在销售回升带动下,土地市场供应和成交量价齐升,一改去年低迷的局面。二线城市无论是在土地供应、成交面积还是在成交均价、总价上的增速都表现十分突出。

营业收入大幅增长,盈利能力总体保持稳定。存货周转加快,短期资金压力显著降低。2016年第一季度,房地产开发企业营业收入同比增速达到101.21%。存货周转率同比增长72.30%。总资产周转率同比增长46.84%。表明房企周转加快,经营情况有所好转。现金流方面,2016年一季度,板块经营性现金流合计为-654.73亿元,反应了房企的补库存行为。筹资活动产生的现金流,2016年一季度为1409.2亿元,相比去年同期的620.58亿元大幅增长,房企的融资环境明显改善。

预收账款增速提高。2016年一季度,房地产板块预收账款11440.11亿元,同比增长52.37%。预收账款增速上升,保证了板块未来业绩的进一步释放。

行业出现库存周期逆转信号,下半年销售水平仍能保持高位。2016年上半年,从房企新开工面积、土地供应和成交情况、运营周转率等数据来看,房企开始进行补库存,行业库存周期出现拐点。

房市分化,优质企业将率先突围。因为库存情况的不同,一二线城市和三四线城市的房地产市场分化明显。部分企业借着去库存解放了大量的资本,从而可以先人一步,优化项目布局,改善经营业绩。

新一轮促投资、减负担的政策或将出台。2016年上半年,民间投资增速下滑的现象十分明显。为了降低企业负担,国务院决定从建筑业入手,降低了企业所需缴纳的工程建设保证金。未来相关领域企业减负的政策仍然值得期待。此外,2016年5月1日起,开始对建筑业和房地产业实施营改增,其对企业的影响程度也值得关注。

维持行业“看好”评级。我们认为2016下半年房地产市场仍能保持上半年的销售情况,全年仍可达到13亿平方米的销售业绩。从政策层面看,以下几点值得关注:货币政策的方向;一二线城市调控政策的改变;房企促投资、减负担政策的推出;新一轮去库存政策的实施以及减轻房企经营负担和资金压力的政策的持续性;政策能否有效去库存以及能否保持房地产开发投资额的增速。维持行业“看好”评级。

风险因素:宏观经济增速低于预期;政策利好及房地产销售回升不及预期。