房地产行业研究周报:不确定性缓解,继续推荐经营性地产

市场回顾

万科控制权争夺事件升级:自6月17日万科召开董事会并在晚间发布公告董事会审议通过万科和深圳地铁资产重组预案之后,6月23日宝能系(钜盛华、前海人寿)发布声明明确反对万科发行股份购买资产预案,华润集团微信公众号随后回应称“反对万科管理层提出的拟发行股份购买资产的重组预案”,针对宝能与华润的默契反击,万科仅在6月24日晚作了形式上的简单回应。6月26日万科收到宝能召开临时股东大会的提议,要求罢免包括王石在内的10名董事(除了独立董事海闻),并指出万科成为被内部人实际控制的上市公司,这不利于维护股东利益和万科长期发展。从目前情况来看,股东方华润和宝能系或已达成默契,管理层动荡似乎难以避免,如果未能实现共赢,万科复牌后依然会在较长时间内面临一系列不确定性。从行业影响的角度,如果华润成为万科实际控制人,有望给国资背景房企巨头联合金融资本整合房地产行业做出示范效应,行业资源整合浪潮值得期待。(截止到上周五,万科H股股价折让A股41.7%,拟收购深铁定增价15.88,较万科停牌价折让35.0%,万科股票不晚于7月4日复牌)。

英国脱欧影响分析:6月24日下午,英国公投退欧投票结果产生,脱欧支持率51.8%,留欧支持率48.2%,英国可顺应民意后续开启与欧盟的脱欧谈判,而谈判的进展和妥协结果可能会引发其他部分欧盟国家效仿英国。英国公投退欧对房地产的影响较为复杂,1)避险情绪上升,黄金投资比例增加等会对国内加杠杆的房地产消费有一定的挤出效应;2)从汇率的角度来看,上周五人民币兑美元即期收盘大跌0.73%,创五年多来新低,后期人民币贬值预期上升是大概率事件,那么资本外流压力依旧较大,这对于资产价格预期有不利影响;3)明显降低了美国短期加息的概率,央行操作空间变大,反过来有利于缓和前述不利影响,行业投资增速也能更好地维系。

地产销量表现平稳:上周样本城市新房销量环比增长3%,同比增长25%,存量房成交环比下滑12%,同比基本持平。上周申万房地产指数下跌0.72%,强于上证综指(-1.07%),弱于深证成指(-0.34%)。其中浦东金桥、中航地产、皇庭国际等涨幅抢眼,亚太实业、深大通、中南建设等跌幅居前。我们持续推荐的中航地产、南国置业等涨幅明显。

投资观点

随着美国加息预期的延后,我们认为前期制约市场的不确定因素有明显缓解,而周末宝能系的强势表态或表明存在备用手段对冲万科复牌的影响,因而万科复牌对市场的影响很可能要好于市场预期。基于此,我们对7月份市场相对乐观。万科控制权的争夺背后反映着部分地产公司资源整合的价值明显高于股权市值。险资参与地产股较深且当前估值合理的个股有:保利、华侨城、金融街、南国置业、京投发展、绿景控股等。

继续看好国资背景的经营性地产类个股:1)地产正处于从增量开发到存量运营的重要转变阶段;2)政策面持续友好,打通住宅和经营性地产路径、培育和发展REITs、非传统商住地产的利用和流转等;3)经营性地产以经营溢价、人流变现和企业服务为核心,能有效对抗地产的短周期。上周成都高新区与来自美国硅谷、法国、英国、以色列等多国的世界一流科技园区负责人达成多项合作协议,科创或文娱类主题园区风口来临。推荐中航地产、高新发展、陆家嘴、皇庭国际、华发股份等。

模拟组合方面,我们持有73%仓位,累计收益率-0.4%,持有绿景控股27%、中航地产25%、华发股份21%。上周我们未对仓位进行调整,我们继续对当前市场保持乐观,后续关注万科复牌对市场的影响。