招商蛇口:前海土地确权落地,优质物业待重估

招商蛇口(001979.CH/人民币14.34,买入)公告:公司实际控制人招商局集团与深圳市前海管理局就组建合资公司,创新体制机制,推进前海蛇口自贸片区的开发建设和运营管理合作事项签署《关于组建合资公司推动前海蛇口自贸区管理体制机制创新的框架协议》。招商蛇口控股的平台公司将作为出资主体,与前海管理局指定的出资方共同组建合资公司推进自贸区建设。

合资公司定位为全球领先的自贸园区综合开发建设和运营服务商。主要业务包括:自贸新城开发建设与运营管理;园区综合运营服务;深港合作的服务保障;参与“一带一路”沿线自贸园区等投资与服务,以及港区配套设施的建设与运营;股权投资和资产管理;根据政府授权依法开展公共管理服务等。

点评1、前海土地确权落地,50:50权益合作开发。根据此次协议,招商局将以上市公司控股的平台公司作为出资主体,与前海管理局下属的前海开发投资控股有限公司共同组建合资公司推进自贸区建设,合资公司的股权比例为50:50,由招商局集团实现财务并表,进一步明确了招商蛇口在前海蛇口自贸区开发建设中的主导地位,土地权属问题的解决将有力推动公司相关业务的发展。同时,合资公司力争通过3-5年的努力,培育一家扎根深圳、面向全球的世界500强企业,彰显公司作为央企整体上市后做大做强的战略决心。

2、合作范围2.9平方公里,具体面积待最终确定:根据此次协议,双方合作范围将以原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础,在扣除现状保留用地后,剩余2.9平方公里土地(具体面积由双方最终确定)纳入合作范围;而根据此前公开信息,公司合计拥有前海片区土地使用权面积2.43平方公里,并尚有1.09平方公里未取得权属证书;同时,招商局集团同意由深圳市政府收回上述土地中的市政基础设施、公共服务设施建设用地,并在开发经营用地中向前海管理局配建移交一定规模的总部与产业用房,因此合资公司具体可开发物业面积比例和属性仍待后续双方协商最终确定。从目前已启动的前海自由贸易中心一期项目来看,规划用地面积和建筑面积分别为6.4万和25.4万平米,容积率达3.98,其中办公和住宅面积分别占比40%和23%,计划投资额93亿元即3.6万元/平米,其中土地款约1.95万元/平米。

3、优质物业大幅低估,重申买入评级。根据中原地产数据显示,今年4月深圳南海区的前海和蛇口板块的二手房住宅成交均价分别高达到6.3万元/平米和7.6万元/平米,而公司坐拥前海蛇口区超过536万平米主要分布于自贸区的优质土地资源,重估价值十分可观。此外,公司5月收到国家旅游局通知同意在蛇口太子湾设立占地9.4平方公里的“中国邮轮旅游发展实验区”,巩固公司发展邮轮经济的优势地位,分享国内游轮产业成长红利。公司作为地产板块龙头,前5月实现销售金额同比增长58%,目前优质物业大幅低估,而此次前海土地确权落地有望成为估值修复的催化剂,我们重申买入评级。