评5月房价数据:房价上升速度有所放缓,一线城市增速回落幅度最大

房地产价格增速出现放缓。根据统计局公布的70大中城市房价数据,5月新房房价环比上涨城市数从上月的65个下降至60个,房价持平城市数从0个上升至6个(图1)。而70城市房价平均涨幅有所收窄,我们估算的新房房价月环比从4月的1.03%下降至5月的0.84%(图2)。随着房地产需求增速下降,房价涨幅开始回落。从70个城市房价环比涨幅的分布来看,环比下跌比例从4月的2.9%上升为4.3%,但涨幅普遍有所下降(图3)。同月,二手房房价环比上涨城市数由前月的51个小幅下降至49个,下降城市数由10个上升为13个。我们估算的二手房房价平均月环比涨幅由上月的0.68%进一步收窄至0.53%,增速已连续两个月放缓(图4)。

一线城市房价增速回落明显。5月一线城市新房房价环比涨幅由上月的2.6%收窄至1.8%,增速连续两个月回落,跌至今年以来最低水平。其中深圳新房价格环比上涨0.5%,增速较上月显著收窄1.8个百分点。上海新房房价环比涨幅较上月下降1.2个百分点至1.9%,北京环比涨幅收窄0.5个百分点至2.2%,而广州环比涨幅回升0.3个百分点至2.7%。同时,一线城市二手房价格环比涨幅有更为显著的收窄,从上月的2.1%下降至本月的1.4%。其中深圳继上月环比下降0.4%之后本月二手房价格环比零增长,继续保持弱势。北、上、广二手房房价环比增速均较上月有所下降,分别下降1.4,1.1和0.7个百分点至2.3%,1.4%和1.9%。

二三线城市房价分化加大,部分城市继续大幅上涨。新房方面,5月二线城市新房价格整体增速同样有所放缓,月环比涨幅进一步微降0.13个百分点至1.1%,继续高于2013年峰值水平。部分二线城市新房房价上涨偏快,如合肥、厦门、南京等市环比分别增长4.4%、6.3%和2.8%。三线城市新房房价增速同样有所下降,环比涨幅由上月的0.60%下降至0.44%(图5)。二手房方面,二线城市二手房房价环比增速下降0.17个百分点至0.77%,三线城市环比增速下降0.07个百分点至0.16%(图6)。随着需求出现放缓,二三线城市房价可能继续有所回落,但基本面不同的城市之间分化会继续扩大。

需求增速放缓带动房价增速下行,对房地产投资或形成抑制。随着信贷社融投放节奏较1季度有所放缓,房地产需求增速开始回落。5月房地产销售面积同比增速下降19.9个百分点至24.2%,高频数据显示6月房地产销售面积同比增速存在继续下行压力。宽松货币政策下房地产需求上升是本轮房价上涨的主要动力,而需求下降意味着房价增速继续快速上涨动力不再,房价增速面临持续放缓压力。而房价增速下降将抑制房地产企业投资意愿,4月房地产新开工面积继增速已经出现回落,土地购置面积同比增速同比开始下跌。房地产新开工面积和土地购置面积增速放缓显示房地产投资下行压力加大,未来几个月房地产投资或将有所放缓